Đặt cọc khi mua đất là vấn đề phổ biến khi các bên muốn đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên sau khi giao kết hợp đồng cọc đã phát sinh các tranh chấp như: không tiếp tục thực hiện hợp đồng; chậm thực hiện hiện hợp đồng; không tuân thủ đúng thoả thuận cọc về đối tượng giao kết;..vv.
Vậy, nếu phát sinh tranh chấp tiền đặt cọc các bên phải xử lý như thế nào đúng quy định pháp luật và khởi kiện như thế nào hãy cùng chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
1. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ đó có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên mua đất (là bên đặt cọc) với bên bán đất (là bên nhận đặt cọc) về việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản đặt cọc khác) trong thời hạn nhất định để đảm bảo cho giao dịch mua bán đất. Nói cách khác, hợp đồng đặt cọc mua đất là hợp đồng phụ với tính chất là là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng mua bán đất.
Như vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là:
Mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc
Các nguyên nhân thường dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, thường tập trung vào những nguyên nhân chủ yếu như từ sự chủ quan từ bên soạn thảo hợp đồng;
- Vì chỉ xem đây là hợp đồng phụ nhằm đảo bảo thực hiện hợp đồng chính nên đã thiếu cẩn trọng trong việc soạn thảo các điều khoản. Điều này dẫn đến trong quá trình thực hiện dễ phát sinh rủi ro, tranh chấp.
- Người mua – người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng;
- Một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia;
- Bên mua chưa tìm hiểu kỹ thông tin liên quan đến thông tin pháp lý của mảnh đất hoặc bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, trục lợi;
Nguyên nhân khác.
Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất thường gặp như:
- Tranh chấp về mức phạt cọc;
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
- Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên;
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào?
Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất, có thể áp dụng những cách sau đây để giải quyết:
Cách 1: Thương lượng, hòa giải
Đây là phương pháp mà các bên có quan hệ hợp đồng đặt cọc sẽ cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận nhằm mục đích đạt được lợi ích chung thống nhất, giải quyết mâu thuẫn. Đây là cách được ưu tiên sử dụng đầu tiên khi có tranh chấp.
Trong đó, các bên có thể lựa chọn:
Tự thương lượng: Các bên tự thỏa thuận để thống nhất cách giải quyết mâu thuẫn mà không thông qua trung gian.
Hòa giải qua trung gian: các bên tranh chấp tiến hành hòa giải với nhau dưới sự hỗ trợ, giúp đỡ của bên thứ ba (bên trung gian hòa giải). Trung gian hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức do các bên tranh chấp lựa chọn.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Đây là phương pháp sẽ được áp dụng nếu việc áp dụng thương lượng, hòa giải không mang lại kết quả. Việc giải quyết tranh chấp sẽ được thực hiện bởi cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Bản án hay quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành bắt buộc, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất được xác định lần lượt như sau:
Thẩm quyền theo vụ việc
Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thuộc Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.
=> Đây là loại tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Thẩm quyền theo cấp
Sơ thẩm: Tòa án nhân dân cấp huyện (điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS)
Phúc thẩm: Tòa án nhân dân cấp tỉnh (điểm b khoản 1 Điều 38 BLTTDS)
Thẩm quyền theo lãnh thổ: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 39 BLTTDS)
=> Vậy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng đặt cọc.
4. Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
Hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự, hồ sơ khởi kiện gồm có:
- Đơn khởi kiện: Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo theo khoản 4 Điều 189 BLTTDS
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Ví dụ: hợp đồng, biên bản làm việc, nội dung trao đổi giữa các bên, biên bản hòa giải (nếu có)…
- Bản sao chứng thực giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện
- Giấy ủy quyền (nếu có)
- Thủ tục khởi kiện
Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền
(Điều 190, 191 BLTTDS)
Hình thức:
Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
- Trả lại đơn khởi kiện
Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý (Điều 195 BLTTDS)
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Số tiền tạm ứng án phí sẽ được Thẩm phán dự tính, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án. Lúc này, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bắt đầu được giải quyết tại Tòa án.
5. Dịch vụ Luật sư tư vấn tranh chấp Hợp đồng đặt cọc đất Pháp lý bất động sản Bình Dương.
Pháp lý bất động sản Bình Dương là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, các tranh chấp đất đai,..
Quý đối tác, Quý khách hàng hoàn toàn có thể liên hệ với Pháp lý bất động sản Bình Dương để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư liên quan khác
Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.
Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn Pháp lý bất động sản Bình Dương thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.
Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đất đai sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.
Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “Quy trình, thủ tục kiện tranh chấp đất là tài sản chung của hộ gia đình” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.
Mời bạn tham khảo: DỊCH VỤ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI UY TÍN – NHANH CHÓNG
Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Tên thương mại: Luật sư VCT) có cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai. Với sự tư vấn chuyên nghiệp đây là đơn vị có thể hỗ trợ khách hàng giải quyết các tranh chấp về đất đai một cách hiệu quả và minh bạch.
