Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc mua nhà chung cư tại Bình Dương, mong Luật sư giải đáp giúp. Hiện nay, tôi có mong muốn mua nhà chung cư ở tại Thủ Dầu Một, Bình Dương. Luật sư cho tôi hỏi Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư. Có nhất thiết phải công chứng hay không? Tôi mong Luật sư giải đáp thắc mắc của tôi, tôi cám ơn.

Trả lời:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư, dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp như sau. Ưu điểm của nhà chung cư là an ninh, sạch, đẹp, tiện lợi và giá cả hợp lý. Vì vậy, dẫn đến nhu cầu tìm đến mua nhà chung cư trong các dự án ngày càng trở nên phổ biến. Vậy, làm thế nào để mua nhà chung cư cho đúng pháp luật, ít rủi ro nhất? Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp câu hỏi bạn đặt ra như sau:

Bài viết dựa trên cơ sở pháp lý như sau:

– Luật Công chứng năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

1. Nhà chung cư là gì? 

Căn cứ tại khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Với quy định pháp luật nêu trên, nhà chung cư là nhà có ít nhất 2 tầng, nhiều căn hộ, có cơ sở hạ tầng xung quanh và bạn có phần sở hữu riêng và chung nhằm mục đích ở hoặc kinh doanh. Vậy có cần phải công chứng hợp đồng mua chung cư hay không?

Có nhiều người dân khi mua chung cư nhưng không biết đến việc mua chung cư phải được công chứng, chứng thực ngoài các trường hợp đặc biệt, căn cứ tại khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Do đó, khi bạn mua nhà chung cư phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nếu không thuộc trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Khi này thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua chung cư là khi ký công chứng, chứng thực.

Xem thêm:

• Một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp tại nhiều ngân hàng được không?
• Đất thuộc hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý?
• Điều kiện chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai

2. Điều kiện mua nhà chung cư

a) Điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch, cụ thể như sau: (khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014)

– Có Giấy chứng nhận nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, có một số trường hợp không cần đảm bảo tất cả các điều kiện trên được quy định tại khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, như sau:

“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

1. a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
2. b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
3. c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
4. d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

1. e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

1. b) Điều kiện của các bên tham gia vào mua bán nhà ở (không thuộc trường hợp mua bán nhà ở thương mại)

– Bên bán: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

– Bên mua: Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật.

3. Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư (Điều 40 Luật công chứng 2014)

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Phiếu yêu cầu công chứng.

– Giấy chứng nhận nhà ở (nếu không thuộc trường hợp không cần GCN) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương theo quy định pháp luật.

– CCCD các bên.

– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư.

Bước 2: Công chứng viên xem tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư.

Bước 3: Công chứng viên giải thích quyền lợi, nghĩa vụ của những người trong giao dịch.

Bước 4: Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa phân tích các quy định liên quan đến Thủ tục mua nhà chung cư làm sao cho đúng pháp luật? Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay phaplybatdongsanbinhduong để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!