Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Bên cạnh những điểm mới giải đáp được vấn đề tồn đọng mà Luật Kinh doanh BĐS 2013 chưa giải đáp được thì có những điểm mới có phần hạn chế so với Luật cũ. Cùng Luật sư VCT tìm hiểu, cập nhập thông tin dưới bài viết sau:

Cơ sở pháp lý: 

• Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 
• Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường động sản
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 

Chúng ta cùng tìm hiểu qua những hạn chế mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực: 

 1. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐƯỢC HÀNH NGHỀ TỰ DO 

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức hiệu lực từ ngày 01/08/2024 có nhiều điểm mới liên quan trực tiếp đến Sàn giao dịch bất động sản và môi giới. 

Đáng chú ý có quy định, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do và thù lao, hoa hồng môi giới phải qua thông qua hình thức chuyển khoản.

Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã bổ sung quy định Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, nơi có trụ sở chính của Sàn giao dịch bất động sản để được cấp phép hoạt động.

Luật cũng bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do so với trước (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. 

Như vậy, ta thấy đây là một trong những điểm hạn chế khi không cho phép cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập (như vừa qua) mà phải là nhân viên của công ty môi giới BĐS. Đây vừa là điểm hạn chế đối tượng tham gia môi giới BĐS vừa là điểm mới khắc phục tình trạng pháp lý liên quan đến môi giới BĐS. 

2. QUY ĐỊNH RÕ VÀ TĂNG ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo tinh thần Nghị định 96/2024 quy định có những điểm mới quan trọng, ảnh hưởng tác động đến thị trường bất động sản (bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản). Cùng với Luật mới quy định, khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên như quy định tại Điều 9 khoản 2 điểm (c) Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và phải đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. 

Trường hợp DN kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Việc xác định vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được dựa trên kết quả báo cáo tài chính hoặc báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã kiểm toán với doanh nghiệp hoạt động trên 12 tháng; nếu doanh nghiệp chưa hoạt động đủ 12 tháng thì xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp (Điều 6 Nghị định 96/2024).Bên cạnh quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp như mục (i) nêu trên, một điểm mới rất đáng lưu ý được quy định tại Điều 5 Nghị định 96/2024 về tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (nôm na gọi là vốn vay) trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Đồng thời, Luật mới cũng quy định các điều kiện như phải lập DN hoặc hợp tác xã (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh), hạn mức dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN)… và giao Chính phủ quy định chi tiết việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.

Bên cạnh quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp như mục (i) nêu trên, một điểm mới rất đáng lưu ý được quy định tại Điều 5 Nghị định 96/2024 về tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (nôm na gọi là vốn vay) trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Theo đó, doanh nghiệp vay vốn tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì tổng dư nợ vay (tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp) và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó. Tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, vốn trái phiếu không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Quy định nêu trên được xem là một điểm hạn chế cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng lại nhằm giới hạn tình trạng doanh nghiệp bất động sản huy động vốn (qua kênh tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp) vượt quá mức quy định và sử vốn vay để đầu tư vào các dự án khác hoặc mục đích khác như đã từng diễn ra trước đây.

 3. DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA LUẬT SƯ VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “ĐIỂM HẠN CHẾ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2024″ mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.