NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023

       

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản
 kinh doanh bất động sản

  Nguyên tắc kinh doanh bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo cho quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 mới được Quốc hội thông qua có rất nhiều điểm mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, khắc phục những điểm còn hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới sẽ còn nhiều khó khăn. Bài viết tập trung nghiên cứu để thấy rõ những mặt tích cực của các quy định sửa đổi, bổ sung, quy định mới cũng như những thuận lợi và khó khăn. 

Cơ sở pháp lý: 

  • Luật kinh doanh bất động sản 2023;
  • Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2024, Luật kinh doanh bất động sản 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024;
  • Nghị định 96/2024/ NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Cùng Luật VCT điểm qua một vài điểm mới nổi bật trong Luật kinh doanh bất động sản 2023 khi có hiệu lực: 

1. ĐẶT CỌC MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHÔNG QUÁ 5% GIÁ BÁN 

Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định).

2. GIẢM SỐ TIỀN THANH TOÁN TRƯỚC KHI THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. 

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như quy định trước đây. Cụ thể:

– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua.

Như vậy quy định mới đã giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay.  

3. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐƯỢC HÀNH NGHỀ TỰ DO

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Do đó từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập). 

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…Đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do. 

4. TIỀN HOA HỒNG, THÙ LAO MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI CHUYỂN KHOẢN NGÂN HÀNG 

Tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định“Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.” Kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng phải thông qua tài khoản. Trước đó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. 

Dẫn chiếu tới khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản”.

Từ hai quy định trên có thể thấy mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ phải chuyển khoản qua ngân hàng.

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản
 kinh doanh bất động sản

5. CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ KHÔNG PHẢI THÀNH LẬP CÔNG TY 

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp.

Trước đây, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng sau không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản:

  • Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
  • Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
  • Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Như vậy từ ngày 01/8/2024, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

6. DOANH NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ CẦN MỘT NGƯỜI CÓ CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ  

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/8/2024, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau: 

– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành);

– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người. 

7. DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA LUẬT SƯ VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023 mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.

 

Thông tin chi tiết, quý khách hàng có thể liên hệ:
CÔNG TY TNHH PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG
Tin tức pháp luật BĐS

02:10 17/10/2024

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *