CHUYỂN TỪ ĐẤT NÔNG NGHIỆP  SANG ĐẤT THỔ CƯ NHƯ THẾ NÀO? 

1. PHÁP LÝ CHUNG ĐỂ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP; 
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. 

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất”

Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.

Do vậy, tùy địa phương xét thấy đủ điều kiện và phù hợp với thực tế sử dụng đất của địa phương thì việc yêu cầu chuyển sẽ được chấp thuận. 

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

2. THẨM QUYỀN CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”

Giả xử: Trường hợp này cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Vậy câu hỏi đặt ra: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Pháp luật quy định như thế nào về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

3. THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1, Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định, như sau:

“Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường”

Lưu ý: Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Một cửa UBND huyện nơi có đất sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, không quá 03 ngày làm việc, Một cửa UBND huyện nơi có đất sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Bước 4: Trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định, như sau:

– Thứ nhất: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Thứ hai: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

+ Thẩm tra hồ sơ;

+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Thứ ba: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa UBND huyện nơi có đất mà cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng. 

– Căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; 

– Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày: 

– Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Do vậy, cụ thể thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); 

Hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Bài viết chỉ mang tính chất tham thảo. Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương: