Chào Phaplybatdongsanbinhduong, tôi có câu hỏi liên quan đến tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, mong Luật sư giải đáp giúp.
Năm 2023 tôi có mua đấu giá thửa đất ở thành phố X, tỉnh T. Sau khi có quyết định giao tài sản của Cơ quan thi hành án tôi có ký thoả thuận bán thửa đất này cho ông H, ông H có đặt cọc cho tôi 2 tỷ để đảm bảo cho việc chuyển nhượng lô đất. Theo thoả thuận thì trong vòng 3 tháng kể từ ngày đặt cọc thì tôi có trách nhiệm làm xong thủ tục pháp lý để được đứng tên quyền sử dụng đất sau đó chuyển nhượng lại cho ông H. Tuy nhiên, hết thời hạn 3 tháng nhưng tôi vẫn chưa làm xong thủ tục pháp lý. Lý do là bên Cơ quan thi hành án chậm thực hiện việc làm thủ tục sang tên cho tôi.
Hiện nay ông H đang khởi kiện ra toà yêu cầu tôi phải trả lại số tiền đã nhận cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã nhận cọc.
Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp này tôi có bị phạt cọc hay không? Tôi xin chân thành cám ơn.
Trả lời:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phaplybatdongsanbinhduong, sau đây là câu trả lời của chúng tôi, dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, con người tiếp cận những cái mới nhận thức cũng được nâng cao do đó các giao dịch về đất đai tăng nhanh rõ rệt đặc biệt là đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đây là sự trao đổi của chúng tôi về chủ đề đặt cọc này.
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Căn cứ khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Theo đó trong điều luật cũng quy định rõ cách thức xử lý tài sản đặt cọc như sau:
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bạn có bị phạt cọc trong trường hợp cơ quan thi hành án chậm trễ làm thủ tục sang tên cho bạn dẫn đến quá thời hạn thỏa thuận không ký được Hợp đồng chuyển nhượng cho ông H hay không?
Nếu chỉ dựa vào Điều luật 328 Bộ luật Dân sự 2015 trừ trường Hợp có thỏa thuận khác thì trường hợp đến hạn bạn chưa hoàn thành xong thủ tục ký chuyển nhượng cho ông H sẽ bị phạt cọc, tức là bạn có nghĩa vụ hoàn trả cho ông H 2 tỷ đồng kèm theo tiền phạt là 2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, để xác định yếu tố lỗi dẫn đến Hợp đồng chuyển nhượng với H không thể thực hiện đúng theo thỏa thuận trong trường hợp này chúng tôi có một số trao đổi như sau:
Thứ nhất, bạn mua đấu giá thửa đất ở thành phố X, tỉnh Y sau khi có quyết định giao tài sản của Cơ quan thi hành án bạn nhận cọc của H để bảo đảm cho việc chuyển nhượng 03 tháng sau đó. Theo quy định của pháp luật Hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng đất và bạn đã có quyết định giao đất của cơ quan thi hành án => Bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng đất trên thực tế nhưng về mặt pháp lý thì không.
Khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, ông H biết thửa đất vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành đặt cọc mua thửa đất từ bạn pháp luật dân sự, pháp luật đất đai cũng như pháp luật liên quan không có quy định nào cấm cá nhân, pháp nhân là chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được ký kết hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này. Bởi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nội dung của hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Như vậy, Giao dịch ký kết Hợp đồng đặt cọc nêu trên có đủ điều kiện có hiệu lực căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ hai, việc chậm trễ dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng với H nguyên nhân là do cơ quan thi hành án chưa hoàn thành xong thủ tục để ra sổ, đây có phải trở ngại khách quan để miễn trừ trách nhiệm dân sự hay không?
Căn cứ khoản 1, Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a, khoản 2, Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP ngày 17/03/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi Hành án dân sự thì sự kiện khách quan được hiểu do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình bao gồm trường hợp lỗi của cơ quan thi hành án.
Cụ thể, căn cứ án lệ số 25/2018 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao trường hợp này là trở ngại khách quan từ cơ quan nhà nước khi chưa hoàn thành xong thủ tục để bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là sự kiện khách quan không lường trước được do đó bạn không phải chịu phạt cọc.
Án lệ nêu trên hoàn toàn hợp với điểm a, d, khoản 1, Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình “a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS
Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.
Do đó, với trường hợp cụ thể của bạn Hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thể thực hiện đúng hạn do trở ngại khách quan sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật trao trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời cũng không bị phạt cọc.
Xem thêm:
- Đăng ký biến động theo Bản án khi không thu hồi được sổ tại Bình Dương
- Pháp luật quy định như thế nào về đất công ích của xã?
- Tặng cho đất sổ hộ gia đình có cần các thành viên hộ đồng ý hay không?
CÔNG TY TNHH PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG
- Địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, Phú Lợi, Thủ Dầu Một, Bình DươngXem địa chỉ
- Holine: 0971 174 040
- Webiste: www.phaplybatdongsanbinhduong.com
- CSKH: phaplybatdongsanbinhduong@gmail.com