Đăng ký biến động là việc tiếp theo sau khi vụ việc đã được giải quyết bởi Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều trường hợp Bản án của Tòa án tuyên kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn, để nguyên đơn liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động. Nhưng thực tế bị đơn lại không hợp tác, dẫn đến việc không thể thu hồi được sổ. Vậy thủ tục đăng ký biến động sẽ thực hiện như thế nào? Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ phân tích các quy định liên quan đến Đăng ký biến động theo Bản án khi không thu hồi được sổ tại Bình Dương. Cùng theo dõi để tham khảo nhé!

1. Căn cứ để đăng ký biến động

Căn cứ theo Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đăng ký biến động theo Bản án sẽ là đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất.

2. Hồ sơ đăng ký biến động

Theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 16/10/2023:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các loại giấy tờ gồm:

• Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật;
• Văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận (nếu có) và văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp;
• Văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản góp vốn và văn bản bàn giao tài sản góp vốn theo thỏa thuận;
• Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành;
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty;
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình thì trong hợp đồng, văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất , nhận chuyển quyền sử dụng đất; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nếu không thể khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì nộp bản sao hoặc xuất trình giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn.

Xem thêm:

• Pháp luật quy định như thế nào về đất công ích của xã?
• Tặng cho đất sổ hộ gia đình có cần các thành viên hộ đồng ý hay không?
• Đối tượng và điều kiện được hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội

2.3. Trình tự đăng ký biến động theo bản án khi không thu hồi được sổ tại tỉnh Bình Dương

Căn cứ theo khoản 12 Điều 1 Quyết định số 41/2019/QĐ-UBND sửa đổi khoản 3 Điều 17 Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND và bãi bỏ Khoản 14 Điều 1 Quyết định số 19/2018/QĐ-UBND, như sau:

Trình tự đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.

Bước 2: Bộ phận một cửa ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: 

b) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

..

b2) Trường hợp không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, không quá 04 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ;

– Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai, không quá 01 ngày.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận, không quá 02 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

– Chuyển kết quả cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, không quá 01 ngày.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Xem xét ký Giấy chứng nhận, không quá 01 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ Văn phòng đăng ký đất đai;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai sau khi người sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, không quá 01 ngày.

Như vậy, thời gian tối đa trong việc đăng ký biến động trong trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai mà không thu hồi được sổ là: 10 ngày (không tính thời gian chuyển giữa các cơ quan).

Tuy nhiên như thế nào để xác định là “không thu hồi được” thì quy định này không hướng dẫn. Đồng thời các quy định liên quan cũng không hướng dẫn quy trình thu hồi bên trong sẽ thực hiện như thế nào, chỉ có một quy định tương tự là sẽ thông báo tới người sử dụng đất và đợi trong 30 ngày nếu không có khiếu nại thì sẽ ra quyết định hủy.

Do đó hiện tại nhiều Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đang hướng dẫn người dân rằng sẽ gọi bị đơn lên bàn giao 3 lần, nếu không lên thì sẽ ra quyết định hủy. 

Thẩm quyền ra quyết định hủy

Điểm d khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, cơ quan nào cấp tại thời điểm thu hồi thì cơ quan đó ra quyết định thu hồi. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận thu hồi.

Căn cứ theo điểm g khoản 4 Điều 1 Quyết định số 41/2019/QĐ-UBND

“4. Sở Tài nguyên và Môi trường ủy quyền Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường, trong các trường hợp sau:

..

g) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các Điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1 Điều 17 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.”

Như vậy, tại thời điểm thu hồi là thời điểm hiện tại thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ do Sở Tài nguyên và Môi trường ủy quyền Chi nhánh cấp.

Tuy nhiên, theo Quyết định số 553/QĐ-STNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương:

“Điều 4. Quyết định thu hồi, hủy Giấy chứng nhận, hủy trang bổ sung Giấy chứng nhận đã cấp

Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quyết định thu hồi, hủy Giấy chứng nhận, hủy trang bổ sung Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định và sử dụng con dấu của Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cụ thể:

..

Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quyết định thu hồi, hủy Giấy chứng nhận, hủy trang bổ sung Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định đối với các trường hợp đã được Sở Tài nguyên và Môi trường ủy quyền cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có quyền ra quyết định thu hồi sổ, hủy sổ.

2.5. Thời gian đăng ký biến động theo bản án khi không thu hồi được sổ

Theo điểm l khoản 1 Điều 6 Quyết định số 22/2017/UB-UBND, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất, không quá 10 ngày.

Thời gian tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trong trường hợp đăng ký biến động khi giải quyết tranh chấp đất đai thì nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì thời gian thực hiện được cộng thêm không quá 07 ngày.

Như vậy, tổng thời gian để làm thủ tục đăng ký biến động + cấp mới giấy chứng nhận là 17 ngày làm việc.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa phân tích các quy định liên quan đến Đăng ký biến động theo Bản án khi không thu hồi được sổ tại Bình Dương. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay phaplybatdongsanbinhduong để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé! Hy vọng phaplybatdongsanbinhduong đã mang đến bạn những thông tin hữu ích.