1. Khái niệm SKC là đất gì?

Đất SKC là ký hiệu của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, được quy định tại Mục 5.3 Biểu 02/TKKK Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024. Theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2025, đây là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Mục đích sử dụng của đất SKC

Đất SKC được sử dụng để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, kinh doanh và các ngành nghề không thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Loại đất này không được phép sử dụng cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi như đất nông nghiệp và cũng không phải là đất ở như đất thổ cư.

2. Những quy định về đất cụm khu công nghiệp SKC

• Chủ thể sử dụng:

  • Tổ chức kinh tế hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, bao gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty TNHH, hợp tác xã…

  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thuộc diện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật về đất đai và đầu tư.

  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được thành lập và hoạt động tại Việt Nam theo Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp.

Mục đích sử dụng: Dành để sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho tàng, hoặc các dịch vụ phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Không được sử dụng để ở, trồng trọt hoặc chăn nuôi.

• Hình thức sử dụng: Nhà đầu tư có thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cơ quan có thẩm quyền có thể giao đất cho tổ chức phát triển hạ tầng khu công nghiệp để cho thuê lại.

• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc sử dụng đất SKC phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã được phê duyệt.

• Chuyển mục đích sử dụng: Chỉ được chuyển mục đích sang mục đích khác khi có quyết định cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch.

• Thời hạn sử dụng: Tùy theo dự án đầu tư, thường không quá 70 năm. Sau khi hết thời hạn, nếu vẫn có nhu cầu sử dụng và phù hợp quy hoạch thì được xem xét gia hạn.

• Nghĩa vụ tài chính: Tổ chức, cá nhân sử dụng đất SKC có nghĩa vụ thực hiện các khoản tài chính theo quy định, gồm: tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, phí bảo vệ môi trường,…

3. Những quy định quan trọng khi sử dụng đất SKC

3.1 Trách nhiệm của các bên liên quan khi sử dụng đất cụm Khu công nghiệp SKC:

Theo khoản 2 Điều 93 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp:

• Khi ký hợp đồng cho thuê hoặc thuê lại đất, phải:

  • Xác định rõ tiến độ sử dụng đất phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đầu tư;

  • Kiểm tra, theo dõi và đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện đúng tiến độ sử dụng đất đã cam kết trong hợp đồng.

• Hằng năm, có trách nhiệm:

  • Báo cáo UBND cấp tỉnh về tình hình sử dụng đất;
  • Công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê hoặc chưa cho thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên:
    • Trang thông tin điện tử của chủ đầu tư;
    • Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

• Trường hợp bên thuê đất, bên thuê lại đất chậm hoặc không sử dụng đất (trừ bất khả kháng):

  • Yêu cầu bên thuê khắc phục và đưa đất vào sử dụng;

  • Báo cáo UBND cấp tỉnh và công khai thông tin vi phạm.

• Nếu bên thuê vẫn không thực hiện:

  • Chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, đề nghị UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất vi phạm và giao lại đất cho chủ đầu tư;

  • Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ hai bên thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

• Với các trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực (trừ bất khả kháng), đất sẽ bị thu hồi nếu:

  • Không sử dụng hoặc chậm sử dụng trên 24 tháng so với tiến độ dự án hoặc hợp đồng;

  • Không sử dụng đất sau 24 tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, nếu hợp đồng không quy định tiến độ sử dụng.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất trong các trường hợp trên được thực hiện theo Điều 32 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

• Các diện tích sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp không phải nộp tiền thuê đất, gồm: đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, mặt nước, công trình xử lý nước thải…

• UBND cấp xã có trách nhiệm: Kiểm tra, thanh tra và xử lý các trường hợp không sử dụng đất hoặc sử dụng đất chậm tiến độ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

3.2 Điều kiện chuyển nhượng đất cụm khu công nghiệp SKC:

Theo Quy định tại Điều 45, 46 Luật Đất đai 2024:

• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp SKC:

• • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng);

  • Không có tranh chấp đất đai hoặc đã có quyết định xử lý tranh chấp hợp pháp;

  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, phong tỏa để thi hành án;

  • Đang trong thời hạn sử dụng đất;

  • Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

• Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất:
  • Với tài sản:

    • Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp, đã đăng ký quyền sở hữu;

    • Đã xây dựng đúng quy hoạch, đúng dự án đầu tư được phê duyệt (trừ khi có bản án, kết luận, cưỡng chế hợp pháp).

  • Với quyền thuê đất:

• • • Đáp ứng điều kiện tài sản như trên;

    • Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất.

• Người mua tài sản:

  • Tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn còn lại;

  • Được khấu trừ tiền ứng trước nếu đủ điều kiện;

  • Phải đăng ký đất đai theo quy định.

3.3 TTrình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất:

Căn cứ Mục XII Phần C Nghị định 151/2025/NĐ-Cp, trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Nếu quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng:
  • Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15
  • Giấy chứng nhận.
  • Trong trường hợp có phát sinh nghĩa vụ tài chính do thay đổi (như thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích…), thì phải nộp kèm chứng từ chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương ứng, trừ khi thuộc trường hợp được miễn hoặc được gia hạn nộp theo quy định pháp luật;
  • Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22.
• Nếu quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận:
  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18
  • Chứng từ chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
  • Mảnh trích đo bản đồ địa chính đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án mà quyền sử dụng đất để thực hiện dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận đã được Văn phòng đăng ký đất đai ký duyệt theo quy định.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa;

• Văn phòng Đăng ký đất đai;

• Hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận kiểm tra thành phần hồ sơ:

  • Nếu đầy đủ, cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả;

  • Nếu thiếu hoặc chưa hợp lệ, trả lại hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung.

• Nếu nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ được chuyển tiếp đến Văn phòng Đăng ký đất đai.

Trường hợp 1: Đất đã có Giấy chứng nhận & bên nhận chuyển nhượng KHÔNG phải là tổ chức FDI

Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

• Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai;

• Nếu không cần đo đạc lại (đã có bản đồ địa chính), tiến hành thủ tục xác nhận biến động;

• Gửi Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

• Sau khi nghĩa vụ tài chính được hoàn thành (nếu có):

  • Cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi;

  • Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, dữ liệu đất đai;

  • Trả Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Lưu ý: Nếu có nhu cầu đo đạc lại hoặc phải cấp GCN mới do bản đồ địa chính chưa chuẩn hóa, Văn phòng sẽ trích đo/trích lục bản đồ và xử lý theo kết quả đo đạc.

Trường hợp 2: Đất chưa có Giấy chứng nhận & bên nhận chuyển nhượng KHÔNG phải là tổ chức FDI

Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

• Gửi Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính;

• Sau khi nghĩa vụ tài chính hoàn tất, trình cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh để cấp Giấy chứng nhận;

• Trả Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng; cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu.

Trường hợp 3: Bên nhận chuyển nhượng là tổ chức FDI

• Việc đăng ký đất đai được thực hiện đồng thời với thủ tục giao đất/cho thuê đất theo pháp luật đầu tư và đất đai.

Trường hợp 4: Dự án có đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Văn phòng Đăng ký đất đai:

• Thông báo cho cơ quan thuế về việc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng;

• Gửi Phiếu chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính (nếu có);

• Sau khi nghĩa vụ tài chính hoàn tất, cấp mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận;

• Cập nhật biến động và trả kết quả cho người nhận chuyển nhượng.

Trên đây, Pháp lý bất động sản Bình Dương vừa phân tích các quy định liên quan đến SKC là đất gì? Toàn bộ quy định về đất SKN. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay Pháp lý bất động sản Bình Dương để được tư vấn chi tiết nhé!

https://phaplybatdongsanbinhduong.com/tu-van-phap-ly-bat-dong-san/skk-la-dat-gi/