Chủ sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình. Vậy nếu đất thuộc hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý? Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ phân tích các quy định liên quan để trả lời cho câu hỏi trên. Cùng theo dõi để tham khảo nhé!

1. Thế nào là đất đai hộ gia đình?

Hộ gia đình là những người có chung dòng máu, có quan hệ hộ hôn nhân, nuôi dưỡng. Vậy những người được coi là hộ gia đình không cần có chung sổ hộ khẩu với nhau. Hộ gia đình cũng là đối tượng được sở hữu đất đai và việc sở hữu đất đai này là hợp pháp. Nhưng đối với đât đai do hộ gia đình sở hữu thì những thủ tục sẽ có nhiều thay đổi về chuyển nhượng cũng như quyền của mỗi người trong bất động sản.

Theo quy định tại khoản 16 và khoản 29 điều 3 luật đất đai 2013 quy định về quyền sử dụng đất và hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

2. Đất thuộc hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý?

Đất của hộ gia đình tức là tất cả các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ trên mãnh đất . Theo quy định hiện hành thì việc chuyển nhượng đất đai đồng sở hữu  sẽ phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên cùng có tên trong sổ đỏ. Trường hợp có một số những người có tên trong đất đai hộ gia đình khoogn đồng ý với việc chuyển nhượng thì cũng không chuyển nhượng được.

Khi chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT cụ thể:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt mà chỉ cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua.

Tuy nhiên, không phải ai có tên trên sở hộ khẩu là có chung qyền sử dụng đất, mà càn phải đáp ứng điều kiện sau:

Thư nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.

Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước gao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất, nhậ chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, con mà sinh ra sau thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

Xem thêm:

• Một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp tại nhiều ngân hàng được không?
• Điều kiện chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai

3. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện cần đáp ứng để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng do được nhận thừa kế. Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.

Ngoài ra, Điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 quy định một số điều kiện bổ sung đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng đất trong những trường hợp đặc biệt như sau:

– Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình và cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Hộ gia đình hoặc đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác.

Các điều kiện là rất quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên tham gia trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ gây rắc rối và khó khăn cho các bên liên quan. Trong trường hợp đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện. Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên; –

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa phân tích các quy định liên quan đến Đất thuộc hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý? Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay với phaplybatdongsanbinhduong để được tư vấn nhanh chóng nhất.