Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ xử lý như thế nào? Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương theo dõi bài viết dưới đây

1. Nguyên nhân diện tích đất thực tế nhiều hơn là gì?

Diện tích đất thực tế nhiều hơn là phần diện tích nhiều hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Nguyên nhân dân tới diện tích đất thực tế nhiều hơn là:

– Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác

Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp do đo đạc chưa chính xác là do đo thủ công nên diện tích thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau. Nếu thuộc vào trường hợp này nhưng không bị thay đổi về ranh giới thì sẽ xử lý theo quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024.

– Thứ hai, do người sử dụng đất lấn, chiếm

Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có hành vi lấn đất bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Còn chiếm đất là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê người sử dụng không trả lại đất hoặc sử dụng khi nhà nước chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất.

– Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

Với mỗi nguyên nhân đất thực tế nhiều hơn so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn bởi Nghị định 101/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Xem thêm: Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2025

2. Xử lý khi diện tích đất thực tế nhiều hơn so với diện tích sổ đỏ

Trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 được hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP  có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:

Thứ nhất, khi diện tích đất thực tế bị chênh lệch so với diện tích sổ đỏ nhưng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Thứ hai, nếu trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ thuộc vào các trường hợp sau:

1. Trường hợp thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích tăng thêm) có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì xử lý như sau:

• Trường hợp phần diện tích tăng thêm có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024;
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024 và phần diện tích tăng thêm theo Giấy chứng nhận đã cấp; cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) để thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền theo quy định;
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm không thuộc quy định nêu trên  nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 thì loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024 và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024;
• Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo quy định tại Phần II của “C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

2. Trường hợp thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận thì xử lý như sau:

• Trường hợp phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng; Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định;
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là toàn bộ thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024;
• Trường hợp phần diện tích tăng thêm không thuộc quy định nêu trên nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng; loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo Giấy chứng nhận đã cấp và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024;
• Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

3. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 nêu trên không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thửa đất đối với diện tích tăng thêm.

Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm. Ngược lại, trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ là do lỗi, sai sót của cán bộ địa chính khi tiến hành đo đạc hoặc ghi sai thông tin thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.

Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

3. Thủ tục đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế nhiều hơn so với diện tích trên sổ đỏ

Trường hợp thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích tăng thêm) có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Phần II của “C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” Nghị định 151/2025/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau đến Bộ phận Một cửa:

1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
2. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
3. Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
4. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
5. Các giấy tờ liên quan (nếu có)

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

1. Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
2. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
3. Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện các công việc theo quy định pháp luật. Trường hợp có nhu cầu và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành nộp thuế (nếu có) và sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu hồ sơ đủ điều kiện).

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “DIỆN TÍCH ĐẤT THỰC TẾ NHIỀU HƠN DIỆN TÍCH SỔ ĐỎ XỬ LÝ THẾ NÀO?” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40  hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.