Ký giáp ranh là một trong những thủ tục khi xác định ranh giới, mốc giới thửa đất để từ đó làm cơ sở cấp sổ. Không phải lúc nào việc ký giáp ranh cũng thuận lợi, vậy trong trường hợp Hàng xóm không chịu ký giáp ranh có làm sổ được không? Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ giải đáp thắc mắc trên dựa trên những quy định mới nhất hiện hành.

1. Ký giáp ranh là gì?

Trong một số trường hợp, khi đăng ký biến động, cấp sổ mới thì cần thực hiện thủ tục đo đạc, ký giáp ranh. Theo đó, ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề. 

2. Cách xác định ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Ranh giới thửa đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định bằng một trong những cách sau:

• Theo thỏa thuận.
• Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Theo tập quán.
• Theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Khi sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải tuân thủ một số nguyên tắc về ranh giới:

• Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
• Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. 
• Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
• Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Xem thêm:

• CHI PHÍ SANG TÊN SỔ ĐỎ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LÀ BAO NHIÊU?
• ĐẤT Ở HÒA LỢI BẾN CÁT BÌNH DƯƠNG XÂY NHÀ KHÔNG PHÉP CÓ BỊ XỬ PHẠT HÀNH CHÍNH KHÔNG?

2.2. Mốc giới thửa đất

Căn cứ theo Điều 176 Bộ luật dân sự 2015, chủ sử dụng đất phải tuân thủ một số nguyên tắc về mốc giới thửa đất như sau:

• Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
• Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
• Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
• Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
• Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh có làm sổ được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, khi đo đạc, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục xác định ranh giới thửa đất và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Theo đó, trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành:

• Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa.
• Đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.
• Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
• Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

Trong đó, những chủ sử dụng đất liền kề phải ký vào Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. 

Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều trường hợp những chủ sử dụng đất liền kề này (hàng xóm) không chịu ký, vậy thì phải làm sao? Căn cứ theo điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

“Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh, chủ sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đo đạc để cấp sổ bình thường, tuy nhiên đơn vị đo đạc phải làm thêm một công đoạn là:

• Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện đồng thời:

Xác nhận vắng mặt.

Thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã.

Niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.

• Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
• Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Trên đây, Luatsuvct vừa phân tích các quy định liên quan đến thủ tục xác định ranh giới, mốc giới của đất và giải đáp cho câu hỏi Hàng xóm không chịu ký giáp ranh có làm sổ được không? Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay Luatsuvct để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!