Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất thường gặp nhất trong giao dịch về đất đai hiện nay. Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định được thời điểm các bên tham gia hợp đồng chính thực bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của mình trong hợp đồng ,Vậy có phải rằng khi  các bên đồng ý  ký hợp đồng là đã có hiệu lực hay là hiệu lực bắt đầu từ thời điểm giao tiền, đặt cọc… là câu hỏi mà nhiều người thắc mắc hiện nay. Hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu các quy định xoay quanh vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dựa trên các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) tại Điều 500 về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu về hợp đồng chuyển nhượng đất đai như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, là sự thoả thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) sẽ thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được sử dụng đất (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) phù hợp với điều kiện, hình thức và nội dung được pháp luật dân sự và đất đai quy định.

Khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Về Chủ thể

Theo điểm a,b khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.

Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện. Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi. Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.

Về hình thức của giao dịch dân sự

Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

3.1 Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Như vậy, hợp đồng mua bán chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng trong trường hợp các bên cùng thống nhất và được ký kết.

3.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thỏa thuận về thời hiệu

Theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Điều 388 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực được xác định như sau:

–       Do bên đề nghị ấn định;

–       Nếu bên đề nghị không ấn định thì đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực kể từ khi bên được đề nghị nhận được đề nghị đó, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Các trường hợp sau đây được coi là đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng:

–       Đề nghị được chuyển đến nơi cư trú, nếu bên được đề nghị là cá nhân; được chuyển đến trụ sở, nếu bên được đề nghị là pháp nhân;

–       Đề nghị được đưa vào hệ thống thông tin chính thức của bên được đề nghị;

– Khi bên được đề nghị biết được đề nghị giao kết hợp đồng thông qua các phương thức khác.

4. Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

4.1 Đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất có nội dung như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo các quy định trên, có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Như vậy, kể cả khi các bên đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và đã thanh toán đầy đủ tiền thì bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa có quyền sử dụng đất với thửa đất. Phải kể từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai (thủ tục sang tên sổ đỏ) thì bên nhận chuyển nhượng mới có quyền sử dụng đất với thửa đất này.

4.2 Đối với tài sản gắn liền với đất

Theo quy định pháp luật, thời điểm phát sinh quyền sở hữu của tài sản phải đăng ký được xác định là khi người được chuyển giao quyền sở hữu đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký. Còn đối với tài sản không phải đăng ký thì thời điểm phát sinh quyền sở hữu được xác định từ thời điểm người này trực tiếp chiếm hữu tài sản.

Cụ thể đối với nhà ở, theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:

“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”

Có thể nói  Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận và ghi trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật dân sự và đất đai. Pháp luật dân sự quy định việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, cần phải hiểu việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tuy vậy, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư.

Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có QSDĐ kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

 Trên đây là những thông tin mà Luật sư VCT thông tin với bạn “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” tuy nhiên bạn cần chú ý để có thể đảm bảo các yêu cầu cũng như quy định về thời điểm chuyển giao quyền một cách đầy đủ để giảm thiểu các rủi ro. Hi vọng thông qua bài viết này giúp bạn phần nào trong việc thực hiện giao kết các hợp đồng trong tương lai. Mọi thông tin chi tiết xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để có thể tư vấn một cách kỹ lưỡng  nhất.

6. Dịch vụ tư vấn về đất đai của Pháp lý bất động sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến đại diện tham gia tranh chấp về đất đai.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai và các dịch vụ tư vấn khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: Thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư