HỎI:

Chào pháp lý Bất động sản Bình Dương. Tôi mua nhà ở Thuận An, đó là một căn hộ chung cư, hiện nay chủ đầu tư chỉ mới hoàn thiện trong căn hộ, còn nhiều hạng mục chưa hoàn thành, tất cả giấy tờ như phòng cháy chữa cháy, kiểm định chất lượng,… đều chưa có. Tuy nhiên theo như tôi biết chủ đầu tư muốn giao nhà cho khách vào ở thì ít nhất phải trưng ra được các loại giấy tờ đó .

Vậy Pháp lý Bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi khi chủ đầu tư chưa có những giấy tờ đó mà cho khách vào ở dần thì có vi phạm không, căn cứ vào đâu? Điều kiện để căn chung cư được mua bán là gì? Xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này Luật Sư tư vấn đất đai chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Khi tham giao dịch mua căn hộ chung cư, để tránh rủi ro về pháp lý thì  Quý khách hàng cần tìm hiểu rõ Công ty đứng ra bán có chức năng kinh doanh bất động sản hay không? Dự án đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa? Khi giao nhà thì đã đủ điều kiện giao hay chưa?

Sau đây, Luật sư tư vấn đất đai của Pháp lý bất động sản Bình Dương phân tích các điều kiện nêu trên theo quy định pháp luật để bạn có thể nắm rõ được tính pháp lý của căn hộ chung cư mà bạn mua.

1.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

Điều 10, Luật kinh doanh bất động sản quy định:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

2.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trong đó, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm (Điều 5, nghị định 76/2015/NĐ-CP):

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”

Vậy bạn cần xem xét thử người bán căn hộ cho bạn có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hay không để tránh rủi ro cho mình.

2. Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch

Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của Bất động sản đưa vào kinh doanh:

“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

a/Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b/Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c/Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

Mặt khác, Điều 118 Luật nhà ở quy định về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.[…]”

Nhìn chung điều kiện để căn hộ chung cư được thực hiện mua bán bao gồm:

• Có giấy chứng nhận;
• Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, đối với chung cư hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng các điều kiện sau thì mới được tiến hành giao dịch (Điều 55, Luật kinh doanh bất động sản 2014):

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong trường hợp của bạn, do dự án chung cư chưa hoàn thành,vậy có thể đây là dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, vì vậy để được thực hiện giao dịch căn hộ thì chủ đầu tư phải có:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng.

Nên khi mua căn hộ chung cư, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản này để chứng minh căn hộ đã được phép bán.

3. Điều kiện để chung cư đưa vào khai thác, sử dụng:

Khoản 3, Điều 13 Luật kinh doanh Bất đông sản quy định:

“ Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.”

Khoản 4, Điều 16, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

“[…] Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Khoản 2, Điều 123 Luật xây dựng 2014 quuy định:

“Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này.”

Vậy việc chủ đầu tư chỉ mới hoàn thiện căn hộ, còn nhiều hạng mục chưa hoàn thành thì bạn cần căn cứ vào tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, các giấy tờ như đã phân tích trên và văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định căn hộ đã đủ điều kiện để bàn giao, đưa vào khai thác, sử dụng hay chưa.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Sư tư vấn lĩnh vực đất đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn.

Quý khách còn vướng mắc về thủ tục đất đai xin vui lòng liên hệ chúng tôi qua số điện thoại: 0967.567.639 để gặp Luật Sư chuyên tư vấn đất đai hoặc có thể đặt câu hỏi tại dịch vụ tư vấn đất đai tại đây:

>> Đặt câu hỏi tại đây: https://phaplybatdongsanbinhduong.com/hoi-dap-tu-van-luat/

Công ty TNHH Pháp lý bất động sản Bình Dương

Hotline: 0967567639

Kiến thức là để chia sẻ và chúng tôi định vị mình là nhà môi giới-Tư vấn bất động sản tử tế

Pháp lý bất động sản bình dương – Tháo gỡ nút thắt cho khách hàng

Luật sư tư vấn đất đai tại Bình Dương