Hiện nay, việc mua bán nhà đất bằng vi bằng trở nên rất phổ biến. Tuy nhiên liệu việc lập vi bằng để mua bán nhà đất có hợp pháp hay không? Trong trường hợp việc mua bán nhà đất không hợp pháp thì người mua sẽ chịu rất nhiều rủi ro thậm chí là mất trắng tài sản của mình. Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ phân tích các quy định liên quan đến giá trị pháp lý của giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng.

1. Vi bằng là gì?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng có các đặc điểm sau:

• Là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật.
• Được cơ quan Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập. Trong đó, Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự.

2. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

Căn cứ theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này. 
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.

Như vậy, vi bằng không thay thế văn bản công chứng mà chỉ có giá trị là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự. 

Xem thêm:

• TƯ VẤN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG HAY KHÔNG?
• ĐÒI NHÀ CHO Ở NHỜ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT NHÀ Ở

3. Lập vi bằng để mua bán nhà đất có hợp pháp không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì những văn bản giao dịch liên quan đến đất đai sau đây phải công chứng, chứng thực:

(1) Các hợp đồng liên quan đến đất đai sau đây:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

(2) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất. Giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện và chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính, hình sự. 

Do vậy, việc mua bán nhà đất chỉ thông qua vi bằng mà không ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. 

4. Xử phạt khi Thừa phát lại lập vi bằng để mua bán nhà đất

Căn cứ theo khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất sẽ thuộc trường hợp vi phạm quy định về hành nghề thừa phát lại. Do đó, có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng. Cụ thể:

“Điều 32. Hành vi vi phạm quy định về hành nghề thừa phát lại

…

4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

…

đ) Lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính;

…

8. Hình thức xử phạt bổ sung:

…

b) Tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3, khoản 4 và điểm b khoản 5 Điều này;

…”

Trên đây, Luatsuvct vừa phân tích các quy định liên quan đến Lập vi bằng để mua bán nhà đất có hợp pháp không? Nếu có bất kỳ vướng mắc nào cần được hỗ trợ, hãy liên hệ với Luatsuvct để được giải đáp nhanh chóng nhất.