Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc mua đất bằng hình thức góp vốn có rủi ro gì không, mong Luật sư giải đáp giúp.

Hiện nay, tôi có mong muốn mua đất bằng hình thức góp vốn trong một dự án. Luật sư cho tôi hỏi hình thức mua đất này có rủi ro gì không? Tôi mong Luật sư giải đáp thắc mắc của tôi, tôi cám ơn.

Trả lời:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư VCT, sau đây là câu trả lời của tôi, dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp. Hiện nay, các dự án kêu gọi người dân góp vốn để mua đất càng ngày càng tăng, nhưng thực chất có phải như vậy không? Có rủi ro gì hay không? Sẽ được giải đáp ngay sau đây:

1. Mua đất bằng hình thức góp vốn là gì?

Mua đất bằng hình thức góp vốn thực chất là một cách huy động vốn của dự án, người mua đặt cọc gần như toàn bộ giá trị thửa đất và đợi đến ngày ký chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Bạn cần hiểu rõ giao dịch dân sự mà mình sắp thực hiện với chủ đầu tư này là gì, vì mỗi hợp đồng có quyền, nghĩa vụ khác nhau trong khi hợp đồng hợp tác sẽ được phân chia lợi nhuận từ dự án thì mua đất bằng hình thức góp vốn chỉ là việc bạn đặt cọc mua thửa đất đó, tuy nhiên dự án này có đủ điều kiện để nhận cọc hay chưa còn chưa rõ?

2. Rất rủi ro cho người mua đất bằng hình thức góp vốn

 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 điều kiện để dự án có thể nhận cọc và ký chuyển nhượng đất là:

– Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Nhìn vào thực trạng các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay và hướng xử lý khi có phát sinh tranh chấp xảy ra thì khách hàng là bên thiệt thòi và chịu thiệt hại nhiều hơn. Điều này có phần bắt nguồn từ chính những quy định pháp luật về hoạt động mua bán đất nền chưa thực sự hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng. Cụ thể ở một số điều khoản sau:

Thứ nhất, pháp luật có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp dự án chưa đủ điều kiện bán nhưng đã nhận trước một khoản tiền.

Vậy nếu khách hàng ký hợp đồng này không đủ điều kiện thì hợp đồng không được công nhận, nếu tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị cơ quan giải quyết tranh chấp tuyên vô hiệu.

Thực tế hiện nay cho thấy một số chủ đầu tư đâm đơn kiện chính các khách hàng để yêu cầu tuyên chính các hợp đồng mua đất bằng hình thức góp vốn đã ký với khách hàng vô hiệu để được trả lại tiền cho khách hàng, khi dự án đủ điều kiện mở bán họ lại có quyền bán cho các khách hàng khác với giá cao gấp nhiều lần tại thời điểm huy động vốn.

Còn với các khách hàng, mục đích của việc ký hợp đồng góp vốn là để nhận được quyền sở hữu bất động sản dự án chứ không phải là để nhận lại bản án/quyết định của cơ quan giải quyết tranh chấp được hoàn lại tiền và gánh thêm rủi ro pháp lý khi thi hành án không được do chủ đầu tư cố tình trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Nếu các quy định này bị chủ đầu tư lợi dụng sẽ tạo ra các bẫy huy động vốn và khách hàng luôn là bên chịu thiệt hại.

Cho nên, khi bạn muốn mua đất bằng hình thức góp vốn tại các dự án xem đã đủ điều kiện huy động vốn hay chưa, giấy tờ chứng minh rõ ràng để bảo vệ mình trong giao dịch dân sự.

Sau đây là câu trả lời của chúng tôi, rất mong sẽ giải đáp thắc mắc của bạn. Trân trọng.