MUA ĐẤT Ở BÌNH DƯƠNG ĐÃ CÔNG CHỨNG NHƯNG GIỜ KHÔNG MUA NỮA CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Tình huống pháp lý: Tôi đã mua đất của một người quen, hai bên làm hợp đồng và đã ra văn phòng công chứng để công chứng Hợp đồng mua bán. Nhưng hiện nay vì một số lý do cá nhân mà tôi không thể tiếp tục mua nữa. Pháp lý Bất động sản cho tôi hỏi là Hợp đồng đã công chứng thì có huỷ bỏ được không?

Tháo gỡ nút thắt

Giá trị của hợp đồng đã được công chứng?

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác”

Như bạn đã trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, thì hợp đồng này đã có hiệu lực đối với bạn và người chuyển nhượng đất cho bạn. Do đó, trong trường hợp bạn muốn hủy bỏ hợp đồng này thì do các bên thỏa thuận với nhau về việc này.

Chúng tôi xin đưa ra 02 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Các bên đồng ý về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định về việc công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đó”

Qua quy định trên, có thể thấy việc hủy bỏ hợp đồng này thực hiện được khi các bên thỏa thuận và cam kết bằng văn bản và việc hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện tại phòng công chứng mà bạn đã thực hiện công chứng hợp đồng này và được công chứng viên tiến hành thực hiện.

Như vậy, trường hợp bạn và người bán có thể thoả thuận được với nhau về việc huỷ hợp đồng thì có thể yêu cầu Văn phòng công chứng làm thủ tục huỷ bỏ Hợp đồng đã công chứng.

Thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng

Thành phần hồ sơ bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng (ghi đầy đủ các thông tin cá nhân và nội dung cần yêu cầu);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán;

– Bản sao CMND, CCCD hoặc hộ chiếu của người yêu cầu;

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp tất cả hồ sơ đã chuẩn bị bao gồm các giấy tờ đã được nêu như trên để tổ chức hành nghề công chứng kiểm tra hồ sơ.

Bước 2: Công chứng viên trực tiếp kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì công chứng viên yêu cầu bổ sung hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ theo quy định thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 3: Các bên sẽ được nghe công chứng viên giải thích về hậu quả pháp lý về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phải thực hiện.

Bước 4: Công chứng viên yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng. Nếu đồng ý hủy bỏ hợp đồng thì các bên ký vào các trang của hợp đồng và công chứng viên yêu cầu phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Mức thu lệ phí thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng

Căn cứ Khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức lệ phí trong trường hợp công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25.000 đồng/trường hợp.

Trường hợp thứ hai: Bên chuyển nhượng không đồng ý về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, chỉ có bên bạn có ý định hủy bỏ hợp đồng, bên còn lại thì không đồng ý dẫn đến việc các bên không thống nhất được với nhau vì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên còn lại.

Do vậy, khi bạn có ý định hủy bỏ hợp đồng này thì bạn đã vi phạm nguyên tắc thực hiện hợp đồng. Bên còn lại có quyền yêu cầu toàn án giải quyết để bảo quyền quyền và lợi ích của họ. (Thường trong giao dịch BĐS trên thực tế thì khi ký chuyển nhượng QSĐ đất tại Văn phòng công chứng thì người mua đã chuyển hết tiền cho người bán rồi, Trường hợp chưa chuyển hay chưa chuyển đủ thì người mua có thể kiện bạn để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu nếu không có các điều kiện sau đây:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
5. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Một số giao dịch dân sự được quy định tại Điều 129 đến Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015. Nếu vi phạm một trong những giao dịch dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

Do vậy, nếu bạn thấy mình có căn cứ có thể chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và người quen của bạn vi phạm quy định nêu trên thì bạn có thể gửi đơn đến tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nếu không bạn không có cơ sở để hủy Hợp đồng.

========================================================

Công ty TNHH Pháp lý  Bình Dương

• Tư vấn môi giới bất động sản
• Tư vấn thường xuyên cho công ty bất động sản
• Tư vấn pháp luật cho nhà đầu tư bất động sản
• Tư vấn dự án bất động sản
• Nhận ký gửi Bất động sản

Hotline: 0967.567.639 – 0971.174.040