Đất quy hoạch là khu vực được xác định trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được phân loại theo mục đích cụ thể và thời gian nhất định. Vậy, liệu việc đầu tư mua đất quy hoạch có là lựa chọn hợp lý? Hãy cùng khám phá chi tiết trong bài viết dưới đây!
1. Quy hoạch đất là gì?
Khái niệm đất quy hoạch căn cứ vào quy định quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy hoạch sử dụng đất là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai để sử dụng cho một mục đích nhất định chẳng hạn như để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, phát triển kinh tế – xã hội.
Như vậy có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất đó là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương cụ thể theo nhu cầu sử dụng và hiện trạng sử dụng đất, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ cụ thể như một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Theo đó có thể thấy việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
2. Đặc điểm của quy định đất đai
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thuộc loại có tính lịch sử xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp chung và dài hạn, đóng vai trò quan trọng trong hệ thống quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Những đặc điểm chính của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được mô tả như sau:
Thứ nhất, tính lịch sử – xã hội: Qua mỗi giai đoạn lịch sử, chế độ cai trị và lịch sử phát triển đã thay đổi, tạo nên sự đa dạng trong quá trình phát triển xã hội. Điều này dẫn đến việc lịch sử phát triển xã hội chính là một phần quan trọng của lịch sử phát triển quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi giai đoạn có sự phát triển đặc biệt của nền kinh tế – xã hội, được thể hiện qua hai khía cạnh quan trọng: lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa con người và nguồn lực tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (mối quan hệ giữa con người trong quá trình sản xuất).
Trong quy hoạch sử dụng đất đai, quan hệ giữa con người và đất đai luôn là một yếu tố quan trọng. Các hoạt động như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế… liên quan chặt chẽ đến đất đai, nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả cao. Quy hoạch đất đai không chỉ là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, trở thành một phần quan trọng của phương thức sản xuất xã hội.
Ngoài ra, từng quốc gia có pháp luật đất đai riêng biệt, dẫn đến sự đa dạng trong quy hoạch sử dụng đất đai. Ở Việt Nam, quy hoạch đất đai được xây dựng để phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của cộng đồng. Luật đất đai quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được nhà nước quản lý và phân phối cho các hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân nông thôn sở hữu mảnh đất, tự chủ trong sản xuất và đầu tư, đồng thời bảo vệ đất đai và nâng cao hiệu suất sản xuất xã hội.
Đặc biệt, trong môi trường kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai đóng góp vào giải quyết mâu thuẫn nội tại giữa các lợi ích kinh tế xã hội và môi trường, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích khác nhau. Điều này thể hiện sự linh hoạt và thích ứng của quy hoạch đất đai trong môi trường kinh tế hiện đại.
Thứ hai, tính tổng hợp: Đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời sống con người và các hoạt động xã hội. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai phải mang tính tổng hợp cao, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như khoa học, kinh tế, và xã hội, bao gồm khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản xuất nông nghiệp, và môi trường sinh thái. Quy hoạch sử dụng đất đai không chỉ tập trung vào một mặt cụ thể mà còn liên quan đến những khía cạnh quan trọng của đất đai và tác động đa chiều lên cả xã hội và kinh tế.
Quy hoạch sử dụng đất đai chịu trách nhiệm tổng hợp mọi yếu tố liên quan đến nhu cầu sử dụng đất, bao gồm việc phân phối, bố trí, và điều chỉnh các nhu cầu về đất đai. Nhiệm vụ của quy hoạch là điều hòa và giải quyết mâu thuẫn về đất đai trong các ngành, lĩnh vực khác nhau. Nó xác định và điều phối phương thức, hướng phân bổ sử dụng đất sao cho đáp ứng mục tiêu kinh tế – xã hội, đồng thời đảm bảo rằng việc phân bổ này phù hợp và đồng đều.
Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất đai là thúc đẩy phát triển bền vững cho nền kinh tế quốc dân, đạt được tốc độ cao và ổn định. Quy hoạch không chỉ tập trung vào khía cạnh kinh tế mà còn xem xét các yếu tố xã hội và môi trường để đảm bảo rằng sự sử dụng đất đai là bền vững và đồng đều trong thời gian dài.
Thứ ba, quy hoạch đất đai có tính chính sách bởi vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do nhà nước quản lý trực tiếp. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Mỗi đất nước có các thể chế chính trịnh khác nhau, các phương hướng hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, nên chính sách và quy định về vấn đề quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác. Khi xây dựng phương án phải quán triện các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của đảng và nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai của các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế chính trị xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các quy định khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
Thứ tư, quy hoạch đất đai có tính khả biến được thể hiện cụ thể như đối với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Theo đó nên dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời lỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển, khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống của con người đòi hỏi càng cao, các nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của nhà nước và tình hình kinh tế cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến quy hoạch là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động.
3. Các hình thức quy hoạch đất đai:
Có rất nhiều hình thức quy hoạch được phân định theo Luật Quy hoạch 2017. Các dự án quy hoạch phải được thực hiện trên cơ sở tuân thủ những quy định trong bộ Luật nói trên. Theo đó, các hình thức thực hiện quy hoạch tại Việt Nam hiện nay cụ thể như sau:
Quy hoạch tổng thể quốc gia
Quy hoạch tổng thể quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia. Đây là 1 trong các loại quy hoạch mang tính chiến lược cao. Đồng thời cũng phức tạp nhất. Trong quá trình quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền sẽ triển khai theo hướng phân vùng và liên kết vùng của lãnh thổ. Các lãnh thổ thuộc quy hoạch có thể là đất liền. Hoặc, các đảo, quần đảo, vùng biển và vùng trời.
Quy hoạch không gian biển quốc gia
Một trong các loại quy hoạch phổ biến khác là quy hoạch không gian biển quốc gia. Mặc dù cũng là hình thức quy hoạch thuộc cấp quốc gia. Thế nhưng sự phân vùng này cụ thể, rõ ràng hơn. Đối với quy hoạch không gian biển quốc gia, cơ quan chức năng tập trung sắp xếp, phân bố các ngành, lĩnh vực trên vùng đất ven biển, vùng biển, vùng trời và các đảo, quần đảo thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán của Việt Nam.
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia
Cũng tương tự như các loại quy hoạch kể trên, quy hoạch sử dụng đất quốc gia được hiểu là quy hoạch thuộc cấp quốc gia. Lãnh thổ của hình thức quy hoạch này bao gồm vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai. Như vậy, có thể thấy rằng những vùng đất được sử dụng, khai thác cho mục đích, lợi ích quốc gia không được phép tự ý mua bán. Cũng không được xây dựng, thi công bởi những chủ đầu tư, hộ gia đình.
Quy hoạch ngành quốc gia
Quy hoạch ngành cấp quốc gia là hình thức cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia theo ngành. Theo đó, quá trình này thực hiện trên cơ sở kết nối các ngành, các vùng trên cả nước với điều kiện có liên quan đến kết cấu hạ tầng. Loại hình quy hoạch này còn chú trọng đến việc sử dụng tài nguyên hợp lý. Đồng thời, đảm bảo tính bảo vệ môi trường cũng như đa dạng sinh học.
Quy hoạch tỉnh
Quy hoạch tỉnh là hình thức quy hoạch với phân cấp cao hơn so với quy hoạch vùng. Cụ thể, quy hoạch tỉnh hướng đến việc sắp xếp, phân bố hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, đô thị và nông thôn.
Các loại quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành
Ngoài các loại quy hoạch đã kể trên thì hiện nay tại Việt Nam còn có loại hình quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành. Loại quy hoạch này được áp dụng đối với quy hoạch ở cấp quốc gia, vùng hay tỉnh theo quy định.
Trên đây là một số thông tin về Quy hoạch đất là gì? Đặc điểm và các hình thức quy hoạch đất? Truy cập ngay phaplybatdongsanbinhduong để biết thêm về các các pháp lý có liên quan.
CÔNG TY TNHH PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG
- Địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, Phú Lợi, Thủ Dầu Một, Bình DươngXem địa chỉ
- Holine: 0971 174 040
- Webiste: www.phaplybatdongsanbinhduong.com
- CSKH: phaplybatdongsanbinhduong@gmail.com