Mua bán đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn, nếu không được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì dẫn đến nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý. Mà một trong những hoạt động pháp lý thể hiện rõ cho việc mua bán đất là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy theo quy định pháp luật hiện nay thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định như thế nào ? Hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu qua bài viết sau. 

Cơ sở pháp lý: 

• Luật đất đai 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP
• Thông tư 10/2024/ TT- BTNMT 

1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (người nhận chuyển nhượng) thông qua thỏa thuận. Việc này được thực hiện theo quy định của pháp luật, thường là thông qua hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ đất đai trong phạm vi cho phép của pháp luật. Quá trình chuyển nhượng diễn ra khi bên chuyển nhượng muốn bán, tặng cho hoặc trao đổi đất đai với bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan, như đăng ký quyền sử dụng đất mới. 

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất Đai 2024, Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam bao gồm các điều kiện chính sau: 

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đất phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Đất không có tranh chấp: Mảnh đất cần được xác định là không có bất kỳ tranh chấp nào giữa các bên liên quan.
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đất không nằm trong diện bị kê biên để thực hiện các nghĩa vụ tài chính hoặc pháp lý.
• Đất vẫn trong thời hạn sử dụng: Nếu là đất có thời hạn sử dụng, thời hạn này phải còn hiệu lực.

Như vậy, nếu có đủ những điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1:  Chuẩn bị hồ sơ

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng hoặc chứng thực).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
• Giấy tờ tùy thân của các bên (CMND/CCCD hoặc hộ chiếu).
• Các giấy tờ liên quan khác (nếu có) ví dụ: Giấy xác nhận nơi cư trú, Giấy ủy quyền thực hiện thủ tục hành chính nếu ủy quyền cho người khác thực hiện

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.

Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:

• Nộp thuế thu nhập cá nhân theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức : 

Thuế TNCN phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

• Lệ phí trước bạ (và các khoản phí liên quan (nếu có)

Lệ phí trước bạ

=

0,5 %

x

(Diện tích đất  x  Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)

Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)

• Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.

Có thể nộp tại cơ quan thuế hoặc thông qua hệ thống trực tuyến (nếu được hỗ trợ).

Bước 5:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Sau khi hoàn tất các bước trên, cơ quan chức năng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nhận chuyển nhượng. 

4. Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của Luật sư VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải. 

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI NHẤT 2025” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.