Nhà tôi có 8 người gồm Ba, mẹ tôi và 6 anh, chị, em. Năm 2018 Hộ nhà tôi được UBND huyện cấp 01 nền đất tái định cư có diện tích 100m2, tại vị trí nền 07, lô B2, đường D4, trung tâm thương mại xã F, thuộc thửa số 155, tờ bản đồ 33, toạ lạc tại ấp A, xã F, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Quyết định của UBND huyên B về việc phê duyệt danh sách đủ điều kiện cấp đất tái định cư.

Tháng 3 năm 2019 thì Ba, mẹ tôi bán suất tái định cư đó cho ông Huỳnh Văn A với giá 400tr đồng. Ông Huỳnh Văn A đã đặt cọc 350tr đồng để bảo đảm việc mua bán thửa đất tái định cư. Tại thời điểm nhận đặt cọc chưa có GCNQSD đất.

Pháp lý bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi là việc bán suất tái định cư đó có đúng theo quy định pháp luật không? Trường hợp gia đình tôi không đồng ý bán thì có bị phạt cọc không?

Xin cám ơn.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Bán suất tái định cư đó có đúng theo quy định pháp luật không?

Thoả thuận đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và là một dạng giao dịch dân sự nên chỉ có hiệu lực nếu được xác lập phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Như bạn trình bày: Nội dung thoả thuận đặt cọc giữa Ba, mẹ bạn và ông A là: Ông A đặt cọc cho Ba, mẹ bạn 350tr đồng nhằm mục đích bảo đảm cho việc các bên sẽ thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền tái định cư. Tại thời điểm ông A đặt cọc tiền cho Ba, mẹ bạn thì gia đình bạn chưa có GCNQSD đất nên Ba, mẹ bạn không có quyền năng của người sử dụng đất quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật đất đai 2013 (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Vì vậy, việc Ba, mẹ bạn đứng ra thoả thuận với ông A về việc đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng nền đất tái định cư khi chưa được cấp GCNQSD đất là vi phạm điểm a, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, nền đất tái định cư được cấp cho Hộ gia đình nhà bạn gồm Ba, mẹ bạn và 6 anh, chị em bạn nhưng việc thoả thuận đặt cọc chỉ do ba, mẹ bạn đứng ra thực hiện mà không có sự đồng ý của 6 anh, chị em bạn là vị phạm khoản 1, Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, thoả thuận đặt cọc này đã vi phạm điều cấm của luật nên đã bị vô hiệu theo quy định tại điểm c, Điều 117, Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Từ những căn cứ nêu trên thì Việc giao kết Hợp đồng đặt cọc giữa Ba, mẹ bạn và ông A không được pháp luật thừa nhận do Hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp không chuyển nhượng thì có bị phạt cọc hay không?

 Do thoả thuận đặt cọc giữa Ba, mẹ bạn và ông A vô hiệu, nên việc xử lý hậu quả được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó khi thoả thuận đặt cọc vô hiệu thì Ba, mẹ bạn và ông A phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Về vấn đề lỗi dẫn đến thoả thuận đặt cọc vô hiêụ xuất phát từ cả hai bên khi không tìm hiểu các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, chủ thể, đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên ba, mẹ bạn là người nhận tiền đặt cọc mặc dù biết rõ thửa đất chưa có GCNQSD đất và được cấp tái định cư chung cho hộ gia đình bao gồm 8 người nhưng vẫn cố tình thoả thuận nhận tiền đặt cọc với ông A nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của 6 người con. Còn ông A là người đặt cọc mặc dù biết rõ đất do UBND huyện F cấp cho hộ vẫn đang hoàn thiện các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận và chưa có sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ nhưng vẫn cố tình thoả thuận đặt cọc.

Như vậy, trong trường hợp này cả hai bên đều có lỗi dẫn đến thoả thuận đặt cọc vô hiệu với mức độ lỗi ngang nhau 50/50. Vì vậy, theo quan điểm của tôi thì trường hợp này gia đình bạn nếu không tiếp tục chuyển nhượng cũng sẽ không bị phạt cọc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn và gia đình trong vụ tranh chấp này.

Xin cám ơn.

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com

0967567639