Hiện nay việc tranh chấp đất đai không hề hiếm xảy ra, có nhiều trường hợp dù ở rất lâu rồi nhưng vì không có mâu thuẫn gì nên các bên cũng chẳng để ý đến giấy tờ mà chỉ  ở thôi vì vây khi có xảy ra tranh chấp, và được các cơ quan có thẩm quyền yêu cầu cung cấp giấy tờ sổ đỏ,… để có thể căn cứ vào các tài liệu này để đưa ra phán quyết thì thực tế lại không có sổ đỏ (GCN) dẫn tới việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vụ án bị kéo dài.  Để giải đáp câu hỏi này  Pháp lý bất động sản Bình Dương xin phép cung cấp một số quy định liên quan đến việc giải quyết tranh chấp này.

 1. Tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Khoản 24, Điều 3 Luật Đất Đai thì tranh chấp đất đai là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Căn cứ theo quy định này thì chỉ trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến xác định người có quyền sử dụng đất, các trường hợp lấn chiếm đất do không xác định được ranh giới thì được xem là tranh chấp đất đai. Xác định rõ tranh chấp để tránh nhầm lẫn những tranh chấp liên quan đất đai như:

Tranh chấp về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp di sản thừa kế là bất động sản

Tranh chấp tài sản vợ chồng khi ly hôn

Việc xác định chính xác tranh chấp nào là tranh chấp đất đai để từ đó có định hướng thực hiện các bước giải quyết tranh chấp một cách chính xác và nhanh chóng, bảo đảm quyền lợi của người bị xâm phạm.

Các tranh chấp nêu trên mà các bên không cung cấp được Giấy chứng nhận hay những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì được xem là tranh chấp đất đai không có sổ đỏ.

Quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

1. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
2. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
3. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
4. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

1. e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
2. g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. 

2. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước chinch sau:

Bước 1: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất

– Trường hợp 1: Hòa giải thành:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Các bên thống nhất được phương án giải quyết và được Ủy ban nhân dân xã ghi nhận vào trong Biên bản làm việc có sự xác nhận giữa các bên.

Nếu có sự thay đổi về diện tích, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã gửi công văn cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và giải quyết.

– Trường hợp 2: Hòa giải không thành

Ủy ban nhân dân xã sẽ ghi nhận nội dung hòa giải không thành giữa các bên và sẽ đề cập trong Biên bản hòa giải.

Bước 2: Căn cứ tại Khoản 2, Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì trình tự giải quyết tranh chấp được lựa chọn một trong hai cách sau để thực hiện:

Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này:

Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Đối với tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có bất động sản để yêu cầu được giải quyết.

3. Mức án phí xử lý tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai như sau:

Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;

Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.

Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;

Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.

Trên đây là trình tự, thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Trên thực tế việc chứng minh quyền sử dụng đất nếu không có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh theo quy định là việc không hề dễ dàng, do đó trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp, các cá nhân, tổ chức cần tham khảo và được tư vấn bởi các tổ chức hành nghề luật các công ty chuyên về bất động sản có uy tín để tìm ra được phương án giải quyết tốt nhất cho trường hợp của mình. Nếu có bất kỳ thông tin thắc mắc nào xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để có thể tư vấn chi tiết.