Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc mua nhà chung cư tại Bình Dương, mong Luật sư giải đáp giúp. Hiện nay, tôi có mong muốn mua nhà chung cư ở tại Thủ Dầu Một, Bình Dương. Luật sư cho tôi hỏi công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư có là thủ tục bắt buộc không? Tôi mong Luật sư giải đáp thắc mắc của tôi, tôi cám ơn.

Trả lời:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư, dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp như sau. Ưu điểm của nhà chung cư là an ninh, sạch, đẹp, tiện lợi và giá cả hợp lý. Vì vậy, dẫn đến nhu cầu tìm đến mua nhà chung cư trong các dự án ngày càng trở nên phổ biến. Vậy, làm thế nào để mua nhà chung cư cho đúng pháp luật, ít rủi ro nhất? Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp câu hỏi bạn đặt ra như sau:

Bài viết dựa trên cơ sở pháp lý như sau:

– Luật Công chứng năm 2024;

– Luật Nhà ở năm 2023.

1. Nhà chung cư là gì? 

Căn cứ tại khoản 3, Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định “Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”.

Với quy định pháp luật nêu trên, nhà chung cư là nhà có ít nhất 2 tầng, nhiều căn hộ, có cơ sở hạ tầng xung quanh và bạn có phần sở hữu riêng và chung nhằm mục đích để ở hoặc sử dụng hỗn hợp. Vậy có cần phải công chứng hợp đồng mua chung cư hay không?

Có nhiều người dân khi mua chung cư nhưng không biết đến việc mua chung cư phải được công chứng, chứng thực ngoài các trường hợp đặc biệt, căn cứ tại khoản 1, Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 “Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.

Do đó, khi bạn mua nhà chung cư phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nếu không thuộc trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Khi này thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua chung cư là khi ký công chứng, chứng thực.

Xem thêm:

• Một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thế chấp tại nhiều ngân hàng được không?
• Đất thuộc hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý?
• Điều kiện chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai

2. Điều kiện của nhà chung cư tham gia giao dịch

Giao dịch về mua bán chung cư thì chung cư phải có đủ điều kiện sau đây (khoản 1, Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023)

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, có một số trường hợp không cần đảm bảo tất cả các điều kiện trên được quy định tại khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, như sau:

Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về chung cư

Các bên tham gia giao dịch về chung cư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023 như sau:

1. Bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Bên mua là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

3. Bên mua là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư (Điều 42 Luật công chứng 2024)

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư được tiến hành theo trình tự sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

1. Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư;
2. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;
3. Bản sao giấy chứng nhận nhà ở (nếu không thuộc trường hợp không cần GCN) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương theo quy định pháp luật.

Bước 2: Công chứng viên xem tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư.

Bước 3: Công chứng viên giải thích quyền lợi, nghĩa vụ của những người trong giao dịch.

Bước 4: Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa phân tích các quy định liên quan đến “Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư”. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay phaplybatdongsanbinhduong để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!