Hiện nay tình trạng người dân sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền vẫn rất phổ biến. Ví dụ như đất do xã, thôn giao hoặc do công ty, xí nghiệp, đơn vị phân cho cán bộ, công nhân viên từ những năm thuộc thập niên 90. Đối với hộ gia đình, cá nhân rơi vào trường hợp này thì phải xử lý như thế nào? Cùng Luật VCT  tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý: 

• Luật Đất đai 2024

• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai

1. ĐẤT GIAO KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN LÀ GÌ? 

Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đất đó thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm giao đất

Từ Luật Đất đai năm 1987 đến nay, qua các thời kỳ thay đổi pháp luật (Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 và hiện hành là Luật Đất đai 2024), cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân luôn được quy định thống nhất là Ủy ban nhân dân cấp xã.

→ Do đó, nếu thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được giao bởi chủ thể không phải UBND cấp xã, thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm giao đất.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ nguồn gốc không hợp pháp

Đây là trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không đúng quy định pháp luật, bao gồm:

• Mua bán, nhận thanh lý, hóa giá nhà đất từ các cơ quan, tổ chức mà không đúng quy định;
• Nhận phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất từ các tổ chức, đơn vị phân phối trái thẩm quyền hoặc không đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

→ Trong những trường hợp này, mặc dù người dân có thể đã thanh toán, nhận sử dụng đất ổn định, nhưng vẫn không được công nhận là giao đất đúng thẩm quyền nếu nguồn gốc sử dụng đất là không phù hợp quy định pháp luật.

2. THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT 

Theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, Điều 5 Nghị định151/2025/NĐ-CP về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

a. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với:

• Tổ chức trong nước (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích).

• Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc.

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (chỉ cho thuê đất).

b. Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền đối với:

• Cá nhân: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Tuy nhiên, nếu:

  • Cá nhân thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ,

  • Với diện tích từ 0,5 ha trở lên
    → Phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

• Cộng đồng dân cư: chỉ có thẩm quyền giao đất.

• Cho thuê đất từ quỹ đất nông nghiệp công ích của xã, phường, thị trấn.

c. Các cơ quan có thẩm quyền nêu trên còn có thẩm quyền:

• Gia hạn, điều chỉnh các quyết định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã ban hành trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

3. GIAO ĐẤT KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN THÌ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ BỊ THU HỒI ĐẤT HAY KHÔNG? 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất đã giao, cho thuê, công nhận hoặc đất đang sử dụng trong một số trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Vì mục đích quốc phòng, an ninh;

• Phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

• Có vi phạm pháp luật về đất đai;

• Khi chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, hoặc đất không còn khả năng sử dụng, đe dọa đến tính mạng con người.

Đáng chú ý, Khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định một trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai dẫn đến thu hồi đất là: “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.”

Điều này có nghĩa rằng, nếu việc giao đất hoặc cho thuê đất không đúng thẩm quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giao cho đối tượng không đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì người đang sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.

4. THU HỒI ĐẤT DO GIAO ĐẤT KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN THÌ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ KHÔNG?

Theo Điều 5, 10, 12, 13 Nghị định 88/2024, NĐ-CP, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền ổn định từ trước ngày 01/07/2014.

(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền ổn định từ ngày 01/07/2014 đến trước ngày 01/8/2024 và có đầy đủ giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất mới được bồi thường về đất.

• Sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993

  • Nếu diện tích thu hồi ≥ hạn mức công nhận đất ở:
    → Được bồi thường theo hạn mức công nhận đất ở.

  • Nếu diện tích đã xây dựng công trình > hạn mức công nhận:
    → Được bồi thường theo diện tích xây dựng thực tế, sau khi trừ tiền sử dụng đất.

  • Nếu diện tích thu hồi < hạn mức:
    → Được bồi thường toàn bộ diện tích bị thu hồi.

  • Nếu đất bị thu hồi dùng cho mục đích SXKD phi nông nghiệp, thương mại – dịch vụ:
    → Bồi thường theo diện tích thực tế đã sử dụng bị thu hồi;
    → Phần còn lại không được bồi thường thì áp dụng bồi thường theo loại đất nông nghiệp.

• Sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 và đất được giao từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024, đã nộp tiền sử dụng đất đầy đủ

  • Thu hồi ≥ hạn mức giao đất ở:
    → Bồi thường theo hạn mức giao đất ở.

  • Diện tích đã xây dựng > hạn mức:
    → Bồi thường theo diện tích xây dựng thực tế.

  • Thu hồi < hạn mức giao đất:
    → Bồi thường toàn bộ diện tích đất bị thu hồi.

  • Nếu đất bị thu hồi là đất SXKD phi nông nghiệp:
    → Bồi thường theo diện tích sử dụng thực tế, phần còn lại theo loại đất nông nghiệp.

• Sử dụng ổn định từ 01/7/2004 – trước 01/7/2014

  • Nếu bị thu hồi ≥ hạn mức:
    → Bồi thường theo hạn mức giao đất ở.

  • Nếu diện tích xây dựng > hạn mức:
    → Bồi thường theo diện tích thực tế đã xây dựng.

  • Phần diện tích không được bồi thường như trên:
    → Bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất.

• Sử dụng đất nông nghiệp :
  • Đất giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014, đủ điều kiện bồi thường:

→ Được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

• • Sử dụng trước 01/7/2004, người sử dụng trực tiếp sản xuất nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận:

→ Diện tích vượt quá phần được bồi thường:
→ UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ theo tình hình thực tế và từng dự án cụ thể.

• Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
  • Đất sử dụng trước 15/10/1993, diện tích thu hồi < hạn mức công nhận đất ở → Được bồi thường đất ở đối với toàn bộ diện tích bị thu hồi.
  • Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, hoặc được giao từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024, đã nộp đủ tiền sử dụng đất → Nếu diện tích thu hồi < hạn mức giao đất ở → Bồi thường đất ở theo toàn bộ diện tích đất thu hồi.

5. DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA LUẬT SƯ VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Hồ Chí Minh. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: CẤP SỔ ĐỎ CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG TRƯỚC NGÀY 01/7/2024

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “ XỬ LÝ ĐẤT GIAO KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.