Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất thường gặp nhất trong giao dịch về đất đai hiện nay. Tuy nhiên, việc mua bán đất đai cũng có những rủi ro mà khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bên mua không biết về tình trạng pháp lý cũng như quy định pháp luật về đất đai. Điều này khiến cho hợp đồng chuyển nhượng đất được giao kết bị vô hiệu trên thực tế và làm ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu sâu hơn về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu dưới bài viết dưới đây 

1. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG LÀ GÌ ?

Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dựa trên các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) tại Điều 500 về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu về hợp đồng chuyển nhượng đất đai như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, là sự thoả thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) sẽ thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được sử dụng đất (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng) phù hợp với điều kiện, hình thức và nội dung được pháp luật dân sự và đất đai quy định.
2. Khi đó người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất, họ được khai thác, sử dụng hợp pháp đối với phần đất nhận chuyển nhượng đó, đồng thời phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền cụ thể tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. 

Như vậy, Hợp đồng này là sự kết hợp giữa hợp đồng dân sự và giao dịch về bất động sản, chịu sự điều chỉnh đồng thời của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, và các luật liên quan như Luật Công chứng, Luật Nhà ở…

2. NHỮNG TRƯỜNG HỢP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU  

Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, điều này đồng nghĩa giao dịch chuyển nhượng đất sẽ không được pháp luật công nhận và bảo hộ. Dưới đây là 04 trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu thường gặp: 

2.1.  Hợp đồng vô hiệu do không đủ điều kiện thực hiện

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai;

Khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai:  

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và Hợp đồng chuyển nhượng đất theo đó cũng sẽ bị vô hiệu.Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật.

2.2. Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2023, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vô hiệu. 

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai về nguyên tắc pháp luật quy định phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì  lúc này khi xảy ra tranh chấp Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu các bên có yêu cầu công nhận.

2.3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Căn cứ tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu“.

Ta có thể hiểu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo là hợp đồng mà được các bên xác lập một cách giả tạo với mục đích để che giấu một giao dịch dân sự khác. Lúc này giao dịch dân sự mà bị che giấu sẽ có hiệu lực và hợp đồng chuyển nhượng đất đai giả tạo này bị vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch đó cũng bị vô hiệu

Chẳng hạn như hai bên xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Y, tuy nhiên việc xác lập hợp đồng này được hình thành với mục đích là để trốn tránh việc trả nợ do một trong các bên đang thiếu nợ đối với tổ chức tín dụng X mà chỉ có duy nhất tài sản là quyền sử dụng đất Y. Vì vậy, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. 

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.

2.4.  Hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng

• Theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng đất còn có thể bị vô hiệu trong các trường hợp mà pháp luật quy định như: vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; …

3. DỊCH VỤ TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LUẬT SƯ VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT CÓ BỊ VÔ HIỆU KHÔNG ? ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.