1. Khái quát về giao dịch sở hữu chung là quyền sử dụng đất 

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị và là đối tượng của nhiều giao dịch pháp lý phức tạp, việc xác định chủ sở hữu hợp pháp đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên liên quan. Đặc biệt, khi tài sản thuộc sở hữu chung, câu hỏi đặt ra là: Giao dịch về bất động sản chung cần sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu không? Nếu thiếu sự đồng ý, giao dịch có bị vô hiệu không? Những vấn đề này không chỉ mang tính lý luận mà còn có giá trị thực tiễn quan trọng trong giải quyết tranh chấp và xác lập quyền sở hữu. 

Trong phạm vi hiểu biết qua nghiên cứu pháp lý cũng như nghiên cứu thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp của Tòa án. Tôi xin phép được phân tích, chia sẻ các quy định của pháp luật về sở hữu chung, điều kiện xác lập giao dịch liên quan đến bất động sản thuộc sở hữu chung, và quyền ưu tiên của đồng sở hữu trong việc định đoạt tài sản.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận 02 hình thức sở hữu tài sản, gồm: sở hữu riêng và sở hữu chung. Điểm khác biệt giữa hai hình thức này là số lượng chủ sở hữu. Cụ thể, Theo khoản 1 Điều 205, Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì “Sở hữu riêng là sở hữu của một cá nhân hoặc một pháp nhân” và Khoản 1, Điều 207 “ Sở hữu chung là trường hợp nhiều chủ thể cùng sở hữu một tài sản”.

Đối với quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi sở hữu chung được quy định tại khoản 2, 4, 5, Điều 135 Luật đất đai năm 2024 như sau:

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”

Ví dụ trường hợp áp dụng trên thực tế của khoản 2 nêu trên như sau: 

– Ví dụ 1: Ông A, B, C, D cùng góp vốn vào để nhận chuyển nhượng 01 thửa đất tại Phường Bình Dương. Hợp đồng chuyển nhượng ghi 04 người này nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông E. Như vậy, khi cấp giấy chứng nhận thì cơ quan cấp giấy sẽ cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên đồng sở hữu: Trên Giấy chứng nhận có phần “Hình Thức sử dụng”: Sử dụng chung

– Ví dụ 2: Ông A, B, C nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cha, mẹ. Do thửa đất có diện tích không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định nên 03 ông này đã làm Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế để đứng đồng sở hữu trên thửa đất này. Trường hợp này thì cơ quan cấp giấy sẽ cấp đồng sở hữu cho 3 người này. Trên Giấy chứng nhận có phần “Hình Thức sử dụng”: Sử dụng chung

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Điều này có nghĩa là: Trường hợp Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, cơ quan đăng ký đất đai phải ghi cả họ, tên vợ và chồng vào trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Ví dụ: Bà vợ đi mua đất của ông A, tài sản này là tài sản chung của hai vợ, chồng, khi cấp giấy chứng nhận thì cơ quan cấp giấy phải ghi cả tên vợ và chồng. Trừ trường hợp họ thoả thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Nếu sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất) đứng tên một người (Vợ hoặc chồng) thì khi nếu có yêu cầu thì cơ quan cấp giấy chứng nhận cập nhật cả tên vợ và chồng vào trong giấy chứng nhận.

(Theo quy định của Luật đất đai năm 2024 quy định tại khoản 4, Điều 135 nêu trên, theo quan điểm của tôi khi đọc và hiểu Điều, khoản là khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng thửa đất thì cơ quan cấp giấy cần phải đưa cả vợ và chồng vào trong giấy chứng nhận trừ khi có văn bản thỏa thuận để một người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trên thực tế thì mỗi địa phương áp dụng luật mỗi khác;)

+ Áp dụng 1. Có một số địa phương thì khi thực hiện việc công chứng, Công chứng viên yêu cầu phải cả vợ và chồng cùng ký hoặc ký cam kết nguồn tiền mua đất là tài sản riêng hoặc ký thỏa thuận cho vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ. Khi đi mua đất thì người mua cần mang theo Giấy đăng ký kết hôn (Nếu đã có vợ/chồng), Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình. 

+ Áp dụng 2.  Có một số địa phương thì khi nhận chuyển nhượng đất thì không cần phải chứng minh đã kết hôn hay chưa, chỉ mình vợ hoặc chồng ký là được; áp dụng theo Luật hôn nhân gia đình, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung trừ khi là tài sản được thừa kế hoặc được tặng cho riêng và/hoặc thỏa thuận là tài sản riêng. Tuy nhiên, khi đi bán tài sản là quyền sử dụng đất này thì Công chứng viên sẽ yêu cầu cung cấp tình trạng hôn nhân (nếu độc thân), cung cấp giấy đăng ký kết hôn (Nếu đã có vợ/chồng).

5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai nêu trên thì sở hữu chung quyền sử dụng đất có nhiều trường hợp như: Đồng sở hữu của nhiều người (Không tính đến quan hệ hôn nhân và quan hệ huyết thống), Sở hữu chung của vợ, chồng (Quan hệ hôn nhân), Sở hữu chung của hộ gia đình (Mối quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng). Theo quy định pháp luật thì việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung này như thế nào? Có cần sự đồng ý của các đồng sở hữu khi giao dịch tài sản này hay không?

2. Quy định của pháp luật về quyền định đoạt tài sản chung là Quyền sử dụng đất

2.1. Định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của Hộ gia đình

Theo quy định tại khoản 25, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai nêu trên định nghĩa về Hộ gia đình sử dụng đất là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước thời điểm luật đất đai năm 2024 có Hiệu lực thi hành. Việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của Hộ gia đình pháp luật quy định như sau:

Căn cứ theo khoản 1, Điều 259, Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“1. Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này. 

Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Căn cứ theo khoản 2, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên thì có thể hiểu. Quyền sử dụng đất của Hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên hộ tại thời điểm cơ quan nhà nước cấp đất, Luật đất đai năm 2024 quy định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình phải ghi rõ thành viên hộ sử dụng đất. Trừ trường hợp có thỏa thuận để một người đại diện đứng tên thì phải thể hiện thêm thông tin về văn bản thỏa thuận. (Điều này được hướng dẫn chi tiết tại điểm e khoản 2 Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì: Khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình đang sử dụng đất, phải thể hiện đầy đủ thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nếu có thỏa thuận ghi tên đại diện hộ gia đình thì thể hiện thêm thông tin về văn bản thỏa thuận).

Đối với Quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho từng thành viên hộ, nếu từng thành viên này muốn thực hiện quyền của mình (Chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp, cho thuê…) thì phải thực hiện đăng ký biến động tách thửa theo quy định; sau khi tách thửa xong và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên cá nhân thì mới được tự thực hiện quyền của người sử dụng đất. (Có nghĩa là một mình tự chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp…mà không cần các thành viên còn lại ký tên)

Trường hợp Quyền sử dụng đất này không đủ điều kiện để tách thửa phân chia theo phần được thì khi muốn chuyển nhượng thì phải Uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Trong trường hợp muốn định đoạt luôn phần quyền sử dụng đất của mình nằm trong tài sản chung của hộ gia đình thì căn cứ theo khoản 3, Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Định đoạt tài sản chung” như sau:

“3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại”

Tóm lại:

Việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất, được thể hiện bằng văn bản (được công chứng hoặc chứng thực theo quy định).

Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần xuất trình đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung và văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản chung này đã được thỏa thuận phân chia theo phần và đủ điều kiện tách thửa theo quy định và Quý khách hàng muốn thực hiện phần quyền của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật, Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong trường hợp các thành viên hộ gia đình còn lại không đồng ý ký tên để thực hiện việc tách thửa thì Quý khách hàng có thể chuyển nhượng phần đất của mình cho những đồng sử dụng khác hoặc có thể khởi kiện ra toà án để tranh chấp tài sản chung. 

Trường hợp tài sản chung này là tài sản chung hợp nhất, chưa thỏa thuận để phân chia theo phần thì khi muốn định đoạt phần tài sản này thì phải có sự thoả thuận của tất cả thành viên hộ gia định đồng ý. Trường hợp không đồng ý thì bạn có thể kiện ra tòa để tranh chấp tài sản chung. 

Trường hợp một trong những thành viên hộ gia đình tự ý định đoạt tài sản chung chưa được phân chia ra như phân tích trên mà không có sự thoả thuận của các đồng sử dụng đất thì giao dịch này có thể bị toà án tuyên vô hiệu do vi phạm về chủ thể chuyển nhượng đất. 

Đối với người nhận chuyển nhượng đất (mua đất) hay nhận thế chấp quyền sử dụng đất…khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần phải lưu ý và xác định kỹ danh sách thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất; khi ký hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng đất thì phải yêu cầu tất cả thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp đất ký tên vào văn bản, vì nếu thiếu thành viên ký xác nhận thì Hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu.

2.2. Định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ, chồng

Căn cứ theo quy định tại Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ, chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên có thể hiểu, tài sản chung của vợ chồng do vợ, chồng tạo ra và hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và/hoặc tài sản riêng do vợ, chồng thoả thuận thành tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Việc định đoạt tài sản chung của vợ, chồng theo quy định pháp luật quy định như sau: 

 ​​​​Căn cứ vào khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì:

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Căn cứ vào Điều 34, Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình, số 52/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 thì:

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Căn cứ vào Điều 213, Điều 218 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 thì:

Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 35, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Căn cứ vào Điều 27 Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 15/05/2021 thì:

Trường hợp dùng tài sản chung của vợ chồng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là bất động sản (quyền sử dụng đất), việc xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Tóm lại:

Việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn…) phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận chỉ ghi tên một người.

Mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng đều có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Đối với người nhận chuyển nhượng đất (mua đất) hay nhận thế chấp quyền sử dụng đất…khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng thì cần phải lưu ý; khi ký hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng đất thì phải yêu cầu cả vợ và chồng ký tên vào văn bản, vì nếu chỉ mỗi mình chồng hoặc vợ ký tên thì Hợp đồng này có thể bị Tòa tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp.

2.3. Định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất do góp vốn mua chung 

Trên thực tế giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay, quyền sử dụng đất được xem là kênh đầu tư an toàn và có giá trị tăng trưởng cao. Vì vậy, nhu cầu đầu tư để sinh lời ngày càng nhiều. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ năng lực tài chính để đầu tư mua, bán đất một mình; thực tế hiện nay có nhiều cá nhân là bạn bè, đồng nghiệp, người quen chơi chung với nhau, rủ nhau cùng góp vốn mua chung thửa đất để đầu tư bán sinh lời. Tiền có để đầu tư chung thường là vốn tích lũy hoặc vay ngân hàng để đầu tư. Vì vậy, khi có khó khăn về tài chính một trong những người góp vốn chung muốn bán phần hùn của mình để trang trải thì gặp nhiều khó khăn do bất động sản trượt giá bán không ra được, không thống nhất được giá bán, người góp chung không đồng ý bán hoặc bán không ra được do kỳ vọng của người thoái vốn cao. (Ví dụ mua thửa đất năm 2020 là 2 tỷ, năm 2025 muốn bán ra 2,2 tỷ để thu hồi vốn nhưng bán không ra được vì thị trường bất động sản không có tính thanh khoản và giảm giá khoảng 30%) hay do thửa đất bị dính quy hoạch dự án giao thông, khu công nghiệp… dẫn đến giá đất giảm hoặc không thể bán được. Việc này rất dễ làm bất hoà mối quan hệ thân quen và dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên. 

Việc thỏa thuận chi tiết trước khi góp vốn đầu tư là hết sức cần thiết. Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tôi sẽ phân tích quy định của pháp luật về việc định đoạt tài sản khi góp vốn mua chung quyền sử dụng đất được quy định như thế nào.

Như đã trình bày ở trên, thoả thuận góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất là một thỏa thuận dân sự, do các bên tự nguyện, thoả thuận và xác lập theo ý chí của mình, ngoại trừ những thoả thuận mà pháp luật cấm. Vì vậy, khi thực hiện việc góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất chung thì các bên nên xác lập bằng văn bản thoả thuận góp vốn. Trong trường hợp nếu không có thoả thuận thì có thể áp dụng quy định pháp luật như sau:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai, số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì:

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (ví dụ: cùng góp tiền mua chung quyền sử dụng đất) thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Nếu nhóm gồm các cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như cá nhân.
• Nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế.
• Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần của mình.
• Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 217, 218 Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 quy định:

• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất (nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần) được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với bất động sản, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Căn cứ vào khoản 2, Điều 12, Luật Đất đai năm 2024 quy định: 

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, khi góp tiền mua chung quyền sử dụng đất, việc định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn…) được thực hiện như sau:

Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần, mỗi người có quyền định đoạt phần của mình (ví dụ: bán, tặng cho, thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình) nhưng phải ưu tiên cho các đồng sở hữu khác mua trước.

Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần, việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện.

Ngoài ra Quý khách hàng có thể áp dụng việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình sử dụng đất mà tôi đã phân tích nêu trên để xử lý khi muốn định đoạt tài sản chung.

Trường hợp một thành viên tự ý định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung thì hợp đồng liên quan đến việc định đoạt này có thể bị toà án tuyên vô hiệu

Đối với người nhận chuyển nhượng đất (mua đất) hay nhận thế chấp quyền sử dụng đất…khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người góp vốn đồng sở hữu  thì cần phải lưu ý; khi ký hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng đất thì phải yêu cầu tất cả đồng sở hữu ký tên vào văn bản, vì nếu không đủ thành phần góp vốn mua chung cùng ký tên xác nhận giao dịch thì Hợp đồng này có thể bị Tòa tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp.

Trường hợp các bạn đang có ý định góp vốn để mua chung Quyền sử dụng đất thì cần phải lập Văn bản thoả thuận để ràng buộc các tình huống có thể xảy ra như: Dự kiến giá bán mong muốn, dự kiến khoảng thời gian tối đa bán ra, xử lý trong trường hợp giá bán dự kiến không được như mong đợi thì thoả thuận như thế nào? Nếu quá thời hạn thỏa thuận mà bán ra không được thì xử lý như thế nào? Thoả thuận vốn đầu tư và chi phí phát sinh thì phân chia như thế nào? Thỏa thuận rõ công sức của mỗi người góp vốn để phân chia rõ ràng…Những vấn đề này không được pháp luật quy định rõ, cụ thể là Bộ luật dân sư chỉ quy định chung (Quy định khung) để các bên tự thoả thuận; Luật không quy định trường hợp nếu các bên góp vốn chung không thống nhất giá bán thì xử lý như thế nào? Luật chỉ nêu trong trường hợp một bên góp vốn nếu muốn bán phần của mình thì phải thông báo cho những người góp vốn còn lại trong thời hạn 03 tháng(Đối với bất động sản), trong trường hợp những người góp vốn chung không mua thì có thể bán phần vốn của mình cho người thứ 3 khác. Tuy nhiên điều này trên thực tế rất khó xảy ra; lý do là, những người góp vốn mua chung thường là những người thân quen với nhau; rất khó để tìm người thứ 3 nào vào mua phần vốn này vì muốn định đoạt phần vốn là rất khó khăn (phải có sự đồng ý của những người còn lại). Bởi những lý do này, khi quyết định đầu tư chung thì phải làm văn bản thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu, nếu không thì rất dễ phát sinh tranh chấp với những người đã từng có mối quan hệ rất thân quen với nhau. 

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “Một số vấn đề pháp lý khi tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên đồng sở hữu ” mà Luật sư VCT nghiên cứu. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ hoặc phản ánh. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách

LƯU Ý: Đây chỉ là kết quả của quá trình nghiên cứu quy định pháp luật, bản án tòa án và một ít kinh nghiệm qua quá trình học hỏi và thực hành trên thực tế, sản phẩm này không dùng để tư vấn cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Nội dung bài viết vẫn còn rất nhiều khiếm khuyết, xin Quý độc giả tha thứ và chỉ giáo để ngày càng hoàn thiện. 

Trong bài viết còn có một số thuật ngữ tôi sử dụng chưa đúng như: “Mua bán đất”. Lý do sử dụng là để tất cả người đọc đều dễ hiểu và gần gũi với các thuật ngữ giao dịch hàng ngày hơn.

Xem thêm: Một số vấn đề pháp lý khi tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dịch vụ tư vấn luật Đất đai