Đất đai, nhà cửa không chỉ gắn liền với nhu cầu ở, canh tác, sản xuất…mà còn là một loại tài sản có giá trị kinh tế rất lớn. Với sự gia tăng không ngừng của giá đất tại các khu vực đô thị, vùng ven và các khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai trong những năm gần đây luôn sôi động.

Tuy nhiên, đằng sau mỗi hợp đồng chuyển nhượng là hàng loạt rủi ro pháp lý tiềm ẩn, có thể khiến cả người mua và người bán “mất tiền oan” nếu thiếu hiểu biết pháp lý hoặc lơ là trong các bước thủ tục. Việc nắm rõ các vấn đề pháp lý xoay quanh quyền sử đất không chỉ giúp đảm bảo giao dịch thành công mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Trong phạm vi hiểu biết qua nghiên cứu pháp lý cũng như nghiên cứu thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp của Tòa án. Tôi xin phép được chia sẻ một số vấn đề pháp lý khi tham gia mua, bán, chuyển nhượng đất.

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặt biệt, khi tham gia giao dịch “mua bán”, chuyển nhượng thì cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

1. Điều kiện đối quyền sử dụng đất được đưa vào tham gia giao dịch 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật đất đai năm 2024 quy định về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất” như sau:

Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Theo quy định tại khoản 21, Điều 3, Luật Đất Đai năm 2024 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”

Như vậy, căn cứ theo pháp luật đất đai nêu trên thì ngoại trừ một số trường hợp đặt biệt tôi sẽ phân tích ở phần sau thì điều kiện đầu tiên để có thể thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập giao dịch và khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ thể liên quan chưa thể xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất. Trường hợp nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên tham gia mua bán, chuyển nhượng thì có thể bị toà án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Ví dụ, liên quan đến việc ký Hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án Số 15/2023/DS-ST ngày 24/03/3023 của toà án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương; Tại phần nhận định HĐXX trích dẫn căn cứ tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 (này là điểm a, khoản 1, Điều 45, Luật đất đai năm 2024) thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi “Có giấy chứng nhận”. Quá trình thu thập chứng cứ, các bên đương sự đều xác định tại thời điểm ngày 04/11/2021 cũng như thời điểm xét xử, ông V và bà L chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, ông V, bà L chưa có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều….Luật đất đai năm 2013. Căn cứ quy định tại các Điều 117, 122, 123, 131, 132 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông V và bà L là Vô hiệu. Giải quyết hậu quả khi tuyên Hợp đồng vô hiệu (Toà đã xác nhận yếu tố lỗi là 50/50) trao trả cho nhau những gì đã nhận. 

Như vậy, khi mua, bán chuyển nhượng đất thì các nhà đầu tư cần lưu ý, nếu đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải hết sức cẩn trọng, bởi vì việc nhận chuyển nhượng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khả năng sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng nếu phát sinh tranh chấp. 

Luật đất đai năm 2024 quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một số trường hợp được chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: “…trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”. 

(Note: Do phạm vi bài viết chỉ xoay quanh chủ đề “ những vấn đề pháp lý mà người mua, bán đất cần lưu ý khi tham gia giao dịch”. Vì vậy, trong giới hạn của thời gian cũng như dung lượng bài viết, tôi chỉ đề cập một số vấn đề cơ bản, không đi vào phân tích chi tiết)

Chủ thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của họ có ý nghĩa rằng họ được nhà nước thừa nhận và họ có quyền đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp dù có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi giao dịch thì vẫn bị tuyên vô hiệu vì tại thời điểm giao dịch thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định huỷ bỏ, thu hồi.

Ví dụ 1. Ông A được nhà nước cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất năm 1999. Tuy nhiên, năm 2022 ông A bị cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp năm 1999 với lý do là cấp trùng với đất của người khác đã được cấp trước đó. Ông A bị yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông A không chấp hành và chuyển nhượng đất này cho ông B bằng giấy tay. 

Như vậy, trong trường hợp này, mặc dù ông A đã có giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước cấp, nhưng sau đó ông A lại bị cơ quan nhà nước thu hồi do cấp trùng đất. Trong trường này thì Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông A và ông B sẽ bị vô hiệu vì tại thời điểm ông A giao kết hợp đồng với ông B thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A đã bị cơ quan nhà nước thu hồi. 

Ví dụ 2. Ông A được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2023. Nguồn gốc thửa đất này là ông A được mẹ tặng cho. Tuy nhiên, năm 2024 mẹ ông A kiện ra Toà án để tuyên Hợp đồng tặng cho Vô hiệu do ông A đã có hành vi lừa dối khi giao kết hợp đồng. Tòa án tỉnh B đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của mẹ ông A, tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Vô hiệu và tuyên Huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A. Năm 2025 ông A dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị huỷ này đi ký cuyển nhượng bằng giấy viết tay cho ông B. Trong trường hợp này thì mặc dù ông A có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã bị Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận, giao dịch giữa ông A và ông B sẽ vô hiệu vì tại thời điểm chuyển nhượng cho ông B thì ông A không có quyền đối với thửa đất chuyển nhượng. (Quyền này đã bị Toà án huỷ do hợp đồng tặng cho vô hiệu). 

Ngoài ra, liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì một số tình huống pháp lý rủi ro khi giao dịch phổ biến đó là: Chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó Xin giấy phép xây dựng và xây nhà ở kiên cố trên đất nhưng chưa làm thủ tục hoàn công để đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Công chứng viên chỉ ghi đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất, không thể hiện căn nhà gắn liền trên đất vào trong Hợp đồng chuyển nhượng. Việc này khá phổ biến hiện nay vì đa số người dân xây nhà thường không quan tâm đến thủ tục hoàn công (lý do là không hiểu biết hoặc sợ tốn kém tiền bạc khi thực hiện thủ tục này và hiện nay pháp luật không quy định bắt buộc thực hiện thủ tục hoàn công) rủi ro pháp lý là người nhận chuyển nhượng sau không làm được hoặc rất khó khăn trong việc làm hồ sơ hoàn công để đăng ký biến động căn nhà trên đất và cũng rất dễ xảy ra tranh chấp nếu người bán cho rằng họ chỉ bán đất chứ không bán căn nhà trên đất.

Thứ hai: Đất không có tranh chấp

Căn cứ khoản 47, Điều 3, Luật đất đai năm 2024 giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Căn cứ khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2024 quy định: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”

Căn cứ điểm b, khoản 1, Điều 45 Luật đất đai năm 2024 quy định về “điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất” thì “đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. 

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất muốn thực hiện quyền của người sử dụng đất thì điều kiện đất phải không có tranh chấp, trường hợp đất đang bị tranh chấp thì cần phải giải quyết xong tranh chấp, người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Trên thực tế giải quyết tranh chấp tại Tòa án, có rất nhiều vụ án mà toà án Tuyên hợp đồng/ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất vô hiệu do đất đang có tranh chấp mà các chủ thể tiến hành ký kết hợp đồng.

 Để đảm bảo tính “an toàn pháp lý khi tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì người mua cần thực hiện xác minh thông tin thửa đất trước khi xác lập giao dịch mua, bán. Ví dụ như: Yêu cầu người bán (chuyển nhượng) đề nghị cơ quan quản lý đất đai cấp xã, phường “cung cấp thông tin dữ liệu đất đai” trước khi ký hợp đồng đặt cọc/Hợp đồng chuyển nhượng. Việc này sẽ chứng minh được người mua ngay tình và chứng minh được với cơ quan giải quyết tranh chấp đất là trước khi mua đã có thực hiện việc tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất trước khi giao dịch; Điều này có lợi cho người mua khi có phát sinh tranh chấp xảy ra.

 

Phiếu yêu cầu này thực hiện theo mẫu Số 14 ban hành theo Nghị định Số 151/2025/NĐ-CP ban hành ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Mẫu số 14.

Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

…, ngày… tháng… năm…

PHIẾU YÊU CẦU CUNG CẤP THÔNG TIN, DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

Kính gửi: ……………………………. (1)

1. Tên tổ chức, cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu: ……………………………………………….. 

Đại diện là ông (bà) ………………… Số CCCD/CC/Hộ chiếu ………………………………….. 

cấp ngày …../……/…… tại ……………………..; Quốc tịch ……………………………………………. 

2. Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………………………… 
3. Số điện thoại ………………………………; E-mail: ……………………………………………… 
4. Đối tượng được miễn, giảm phí, giấy tờ kèm theo (nếu có): ………………………………… 
5. Nội dung thông tin, dữ liệu cần cung cấp: (Đánh dấu “X” vào nội dung cần cung cấp thông tin)
6. a) Thông tin, dữ liệu của thửa đất: …………………………………

– Thông tin, dữ liệu cần cung cấp:

□ Thông tin về thửa đất □ Lịch sử biến động □ Giao dịch đảm bảo □ Bản sao GCN

□ Trích lục bản đồ □ Giá đất □ Quy hoạch sử dụng đất □ Thông tin, dữ liệu khác: …………….

– Hình thức khai thác, sử dụng : □ Bản giấy: ……….. bản            □ Bản điện tử

b) Thông tin, dữ liệu về bản đồ địa chính	□
(Thông tin chi tiết theo Mẫu số 13a/ĐK)
c) Thông tin, dữ liệu về thống kê, kiểm kê đất đai	□
(Thông tin chi tiết theo Mẫu số 13b/ĐK)
d) Thông tin, dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất	□
(Thông tin chi tiết theo Mẫu số 13c/ĐK)
đ) Thông tin, dữ liệu về giá đất	□
(Thông tin chi tiết theo Mẫu số 13d/ĐK)
e) Thông tin, dữ liệu về điều tra, đánh giá, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất	□
(Thông tin chi tiết theo Mẫu số 13đ/ĐK)

g) Thông tin, dữ liệu liên quan đến đất đai khác: …………………………………………………..

Mục đích sử dụng thông tin, dữ liệu: ……………………………………………………………….

Phương thức nhận kết quả

□ Qua dịch vụ bưu chính □ Nhận tại nơi cung cấp □ Qua Email □ Cổng thông tin đất đai quốc gia

Cam kết sử dụng dữ liệu: Tôi cam đoan không sử dụng dữ liệu được cung cấp trái với quy định của pháp luật và không cung cấp cho bất kỳ bên thứ ba nào khác.

NGƯỜI YÊU CẦU (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu nếu là cơ quan, tổ chức hoặc chữ ký điện tử)

Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên

Căn cứ theo điểm c, khoản 1, Điều 45, Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…bằng quyền sử dụng đất…quy định:

“c) Quyền sử dụng đất không được kê biên, không áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự”

Như vậy, khi tham gia mua bán, chuyển nhượng đất…thì các chủ thể tham gia giao dịch cần lưu ý về điều kiện này. Bởi vì, Hợp đồng/ giao dịch có thể bị toà án tuyên vô hiệu nếu Quyền sử dụng đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án. Trong thực tế, không hiếm trường Hợp Tòa án đã tuyên bố vô hiệu giao dịch vi phạm điều kiện này.

Làm sao để nhận diện và biết được thửa đất đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời?

Để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện giao dịch liên quan đến Quyền sử dụng đất thì giải pháp đầu tiên người mua (Người nhận giao dịch) cần yêu cầu người bán (người chuyển nhượng) thực hiện việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất mà mình định chuyển nhượng. Dựa trên yêu cầu của chủ sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc xác nhận thông tin về tình trạng thửa đất. Việc này không đảm bảo an toàn tuyệt đối khi tham gia giao dịch, tuy nhiên khi xảy ra tranh chấp thì người mua cũng chứng minh được mình ngay tình và có tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất trước khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng đất khi tranh chấp xảy ra. 

Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất 

Căn cứ quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 45 Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là đất phải nằm “trong thời hạn sử dụng đất”. Vậy thời hạn sự sử dụng đất là gì?

Theo khoản 17, Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định về “Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất”

Theo khoản 18, Điều 3, Luật đất đai năm 2024 quy định “Gia hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn theo mục đích đang sử dụng theo quy định của luật này”

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định khái niệm cụ thể về thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành thì có thể hiểu. Thời hạn sử dụng đất là một khoảng thời gian cụ thể mà nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. 

Theo quy định của Luật đất đai năm 2024 quy định liên quan đến Chế độ sử dụng đất thì tuỳ từng loại đất và hình thức sử dụng đất mà có thời hạn khác nhau: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn, cụ thể

– Đất sử dụng ổn định, lâu dài gồm: 

+ Đất ở, 

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng như: Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán, tín ngưỡng của các dân tộc; 

+ Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý; 

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; 

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức Xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên; Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thuỷ văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác.

+ Đất quốc phòng, an ninh

+ Đất tín ngưỡng

+ Đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc 

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh 

+ Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt 

– Đất sử dụng có thời hạn gồm:

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định này mà không phải làm thủ tục gia hạn. 

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. 

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn nêu trên.

+ Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Như vậy, căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên thì khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì tuỳ từng loại đất và hình thức sử dụng đất mà người tham gia giao dịch lưu ý để có thể đảm bảo quyền lợi của mình; tránh tình trạng quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng mà các chủ thể đưa vào tham gia giao dịch. Việc này có thể sẽ làm cho Hợp đồng/ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất này bị vô hiệu. 

Thứ năm: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời 

Biện pháp khẩn cấp tạm thời là gì?

Hiện nay, Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 và những văn bản có liên quan khác chưa có điều luật cụ thể nào nêu lên khái niệm về biện pháp khẩn cấp tạm thời là gì.

Tuy nhiên, có thể hiểu biện pháp khẩn cấp tạm thời là biện pháp được Toà án áp dụng trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự nhằm giải quyết nhu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ bằng chứng, bảo toàn tài sản, tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án sau này.

Ngoài ra, căn cứ vào các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 cho thấy, về bản chất, biện pháp khẩn cấp tạm thời là công cụ mà các bên tranh chấp được sử dụng để bảo vệ các quyền và lợi ích của mình một cách tạm thời cho đến khi vụ án được giải quyết xong.

Căn cứ theo điểm đ, khoản 1, Điều 45 Luật đất đai năm 2024 thì trong trường hợp Quyền sử dụng đất đang bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì không được thực hiện giao dịch. Cũng giống như ở phần ba mà tôi đã phân tích nêu trên, trong trường hợp thực hiện giao dịch thửa đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì Hợp đồng/ giao dịch này có khả năng sẽ bị Toà án tuyên vô hiệu khi có phát sinh tranh chấp xảy ra. 

2. Điều kiện đối với chủ thể tham gia vào giao dịch quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.” 

Như vậy, khi tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc quan tâm đến pháp lý của quyền sử dụng đất ra thì để giao dịch có giá trị pháp lý thì các chủ thể cần phải lưu ý đến Chủ thể tham gia vào việc giao dịch quyền sử dụng đất, như sau: 

Thứ nhất: Chủ thể tham gia vào giao dịch sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập;

Liên quan đến năng lực pháp luật dân sự thì Luật đất đai có một số quy định đặc thù của một số chủ thể khi tham gia xác lập giao dịch về bất động sản, tuỳ từng đối tượng mà có quyền được nhận chuyển nhượng đối với từng loại bất động sản khác nhau. Việc này được quy định tại khoản 1, Điều 28, Luật đất đai năm 2024 quy định  “về người nhận quyền sử dụng đất”

Ví dụ như theo quy định tại điểm h, khoản 1, Điều 28 Luật đất đai quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự…”. Như vậy, đối với chủ thể là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì điều kiện để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đó là: (1) Được phép nhập cảnh vào Việt Nam; (2) Quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải gắn liền với nhà ở, trong dự án phát triển nhà ở. 

Ví dụ như theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 28, Luật đất đai năm 2024 quy định: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”.

Như vậy, không phải chủ thể nào cũng được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Vì vậy, khi tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng liên quan đến đất thì cần lưu ý về loại đất dự định chuyển nhượng là loại đất gì? Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ai? Có được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hay không? Việc này rất quan trọng khi tham gia mua bán, chuyển nhượng tài sản là Quyền sử dụng đất; vì Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu nếu chuyển nhượng cho chủ thể không có quyền nhận chuyển nhượng đất. 

Thứ hai: Chủ thể tham gia vào giao dịch dân sự phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập

Đối với năng lực hành vi dân sự thì tại Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của pháp luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”. Theo khoản 2, Điều 77,  Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định thì “con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha, mẹ hoặc người giám hộ” 

Như vậy, đối với người từ đủ 15 tuổi nhưng chưa đủ 18 tuổi khi thực hiện việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng liên quan đến bất động sản thì phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý thì mới được thực hiện. Trong trường hợp người chưa thành niên nêu trên tự định đoạt tài sản mà không có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật thì có khả năng sẽ bị Toà án tuyên giao dịch vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. 

Thứ ba: Chủ thể tham gia vào giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện 

Yếu tố tự nguyện, thoả thuận thể hiện ý chí của các bên khi tham gia xác lập giao dịch dân sự, đây là điểm cốt lõi trong mọi giao dịch dân sự. Hành vi cưỡng ép, đe doạ hay sử dụng các biện pháp để ép buộc việc xác lập việc mua bán, chuyển nhượng sẽ làm cho giao dịch này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. 

Thứ tư: Thực hiện công chứng, chứng thực giao dịch theo quy định của pháp luật

Căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 27, Luật đất đai năm 2024 quy định “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên. “

Quy định này có nghĩa là: Việc ký chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thì phải công chứng, chứng thực, ngoại trừ một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

Như vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý thì khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì yêu cầu các bên phải thực hiện việc công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc không thực hiện việc công chứng, chứng thực có khả năng sẽ làm cho Hợp đồng/ giao dịch bị vô hiệu và các bên cũng không đăng ký biến động quyền sử dụng đất sang tên được nếu chủ thể tham gia giao dịch đều là cá nhân, tổ chức không có chức năng hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “Một số vấn đề pháp lý khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” mà Luật sư VCT nghiên cứu. Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ hoặc phản ánh. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách

LƯU Ý: Đây chỉ là kết quả của quá trình nghiên cứu quy định pháp luật, bản án tòa án và một ít kinh nghiệm qua quá trình học hỏi và thực hành trên thực tế, sản phẩm này không dùng để tư vấn cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Nội dung bài viết vẫn còn rất nhiều khiếm khuyết, xin Quý độc giả tha thứ và chỉ giáo để ngày càng hoàn thiện. 

Trong bài viết còn có một số thuật ngữ tôi sử dụng chưa đúng như: “Mua bán đất”. Lý do sử dụng là để tất cả người đọc đều dễ hiểu và gần gũi với các thuật ngữ giao dịch hàng ngày hơn.