Trong thực tiễn giao dịch nhà đất, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở được cấp dưới hình thức sở hữu chung – giữa vợ chồng, giữa các thành viên gia đình, hoặc giữa các bên cùng góp vốn đầu tư. Tuy nhiên, do nhận thức pháp luật hạn chế hoặc vì những lý do chủ quan, đã xuất hiện tình trạng một đồng sở hữu tự ý chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất mà không có sự chấp thuận của các đồng sở hữu còn lại. Hệ quả là những tranh chấp phức tạp, kéo dài và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Dựa trên những nghiên cứu và kinh nghiệm thực tế, tôi sẽ phân tích một số trường hợp liên quan đến những tranh chấp trong các giao dịch chuyển nhượng (mua bán) Quyền sử dụng đất, nhà ở đứng tên đồng sở hữu.

Như bài phân tích trước, chúng tôi đã phân tích rõ khái quát về việc định đoạt tài sản chung (Quyền sử dụng đất) đứng tên đồng sở hữu. [Tham khảo tại đây]

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện việc mua bán Quyền sử dụnhg đất, cần đảm bảo các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận hợp pháp;
• Không có tranh chấp;
• QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đối với đất đồng sở hữu, theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: 

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; 

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định: Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả đồng chủ sở hữu.

Như vậy, việc một đồng sở hữu tự ý mua bán Quyền sử dụng đất, nhà ở mà không có sự chấp thuận của các đồng sở hữu còn lại là hành vi vi phạm pháp luật. Xét về hiệu lực của giao dịch, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng: chủ thể phải có quyền định đoạt thì giao dịch mới có hiệu lực. Trường hợp không có sự đồng ý của toàn bộ đồng sở hữu, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần theo Điều 130, 131 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, hậu quả pháp lý là:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất, bên chuyển nhượng phải hoàn lại tiền;
• Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình:

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

Tuy nhiên Đối với đất đai – tài sản phải đăng ký quyền sử dụng – giao dịch thường không được bảo vệ nếu người chuyển nhượng không có đầy đủ quyền định đoạt. Vì:

 Căn cứ Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận

…

1. 5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,…) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”.

…

Thông tư này được thay thế bằng thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Điều 8. Thông tin về thửa đất

5. Thông tin về hình thức sử dụng đất được thể hiện như sau:

a) Thông tin về hình thức sử dụng đất gồm hình thức sử dụng chung và hình thức sử dụng riêng.

Hình thức sử dụng đất riêng đối với trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất như: một cá nhân, một tổ chức, một cộng đồng dân cư, một người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Hình thức sử dụng đất chung đối với trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của từ hai (02) người sử dụng đất trở lên như: nhiều cá nhân hoặc nhiều tổ chức hoặc của cá nhân và tổ chức, quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng, quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

b) Việc thể hiện hình thức sử dụng đất như sau:

– Hình thức sử dụng đất riêng được thể hiện: “Sử dụng riêng”;

– Hình thức sử dụng đất chung được thể hiện: “Sử dụng chung”;

– Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì thể hiện: “… m2 sử dụng chung; … m2 sử dụng riêng”;

– Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và loại đất sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng; ghi “Sử dụng chung” và loại đất sử dụng, diện tích đất sử dụng chung. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hằng năm 200m2”;

– Trường hợp thửa đất có nhà chung cư mà chủ đầu tư đã bán căn hộ đầu tiên thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư thể hiện “Sử dụng chung”.

Từ các quy định nêu trên, có thể thấy rằng đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, phần “hình thức sử dụng” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được ghi rõ là “Sử dụng chung”. Đây là thông tin bắt buộc, thể hiện công khai trên trang 2 của Giấy chứng nhận. Do đó, người mua hoàn toàn có thể và phải biết được tình trạng pháp lý của thửa đất.

Vì vậy, không có căn cứ để cho rằng người thứ ba không biết hoặc không thể biết quyền sử dụng đất là thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp người nhận chuyển nhượng vẫn tiến hành giao dịch với một cá nhân mà không có sự đồng thuận của các đồng sở hữu còn lại, thì không được coi là “ngay tình” theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Giao dịch này vì thế có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và người mua có thể phải chịu hậu quả pháp lý bất lợi.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp ngoại lệ. Điển hình như Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, nhưng chỉ một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng mà người còn lại không ký tên; nếu có đủ căn cứ xác định rằng:

• Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận;
• Người không ký tên biết và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng;
• Bên nhận chuyển nhượng đã quản lý, sử dụng nhà đất công khai;
• Và người không ký tên không phản đối gì trong suốt quá trình đó;

Thì người không ký tên được xác định là đã đồng ý với việc chuyển nhượng, và giao dịch vẫn được coi là có hiệu lực pháp lý. Từ án lệ này, có thể thấy trong một số trường hợp cụ thể, khi các dấu hiệu “im lặng có giá trị như sự chấp thuận”được chứng minh rõ ràng qua hành vi thực tế, thì Tòa án có thể xác định sự đồng thuận ngầm của đồng sở hữu – dù không có chữ ký – để bảo vệ sự ổn định giao dịch và quyền lợi của bên thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, án lệ này chỉ được áp dụng khi hội đủ điều kiện chặt chẽ, mang tính ngoại lệ và không làm thay đổi nguyên tắc chung là: giao dịch liên quan đến tài sản chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh các trường hợp đồng sở hữu được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực tiễn cũng ghi nhận nhiều tranh chấp phát sinh từ các thỏa thuận góp vốn mua đất nhưng chỉ một người đứng tên, dẫn đến hành vi định đoạt tài sản mà không có sự tham vấn của người còn lại.

Một ví dụ điển hình là trường hợp ông A và ông B cùng nhau thỏa thuận góp vốn để mua một thửa đất. Theo thỏa thuận, ông B là người đứng tên vay tiền và ký hợp đồng mua đất, còn ông A là người góp vốn bằng cách trả lãi ngân hàng hằng tháng cho khoản vay đó. Hai bên thống nhất rằng sau khi hoàn tất khoản vay, sẽ tiến hành tách thửa và chia lợi nhuận từ việc đầu tư. Tuy nhiên, sau khi tất toán khoản vay, ông B lại đơn phương chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên thứ ba, mà không có sự đồng ý hay thanh toán lợi ích gì cho ông A. Trong trường hợp này, tuy ông A không đứng tên trên Giấy chứng nhận, nhưng ông A có căn cứ xác lập tư cách là đồng sở hữu trên thực tế, nếu chứng minh được các yếu tố sau:

• Có thỏa thuận góp vốn giữa ông A và ông B (dù bằng lời nói hay văn bản);
• Có chứng cứ thể hiện ông A đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thực tế (chuyển tiền trả lãi, các giao dịch ngân hàng, tin nhắn, ghi âm…);
• Quá trình sử dụng đất, đầu tư, quản lý đất có sự tham gia thực tế của ông A;
• Việc chuyển nhượng của ông B diễn ra sau khi nghĩa vụ vay đã tất toán và không có sự đồng ý của ông A.

Trường hợp ông A góp vốn đầu tư cùng ông B để mua đất nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một ví dụ điển hình phản ánh những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong quan hệ đồng sở hữu không được xác lập rõ ràng bằng văn bản. Mặc dù ông A không có tên trong hồ sơ pháp lý, nhưng nếu có thể chứng minh quá trình góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính, tham gia quản lý, sử dụng đất cũng như sự tồn tại của thỏa thuận đầu tư, thì ông A hoàn toàn có cơ sở pháp lý để yêu cầu Tòa án công nhận tư cách đồng sở hữu theo quy định tại Điều 215 Bộ luật Dân sự 2015.Việc ông B đơn phương định đoạt toàn bộ quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của ông A là hành vi vi phạm nguyên tắc quản lý tài sản chung. Tùy theo từng tình huống cụ thể, Tòa án có thể tuyên bố giao dịch chuyển nhượng là vô hiệu, công nhận quyền đồng sở hữu cho ông A, hoặc buộc bên có lỗi phải hoàn trả phần vốn góp, phân chia lợi nhuận và bồi thường thiệt hại. Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, các bên cần có thỏa thuận bằng văn bản khi cùng đầu tư tạo lập tài sản, đồng thời thực hiện các biện pháp chứng minh rõ ràng vai trò tài chính và quyền lợi của mình trong quá trình góp vốn. Điều này không chỉ giúp hạn chế tranh chấp mà còn bảo đảm hiệu lực và tính minh bạch của các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

Một trong những thách thức đáng kể trong trường hợp sở hữu chung là việc không đạt được sự đồng thuận giữa các đồng sở hữu khi một người muốn bán phần quyền của mình. Trong thực tế, dù một người có nhu cầu bán, giao dịch vẫn khó có thể thực hiện nếu các đồng sở hữu còn lại không đồng ý tách thửa hoặc không chấp thuận cho bán. Khi không thể thương lượng được, bên có nhu cầu bán buộc phải khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung hoặc công nhận quyền định đoạt, nhưng đây là thủ tục vừa kéo dài, vừa tốn kém, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Mặt khác, người mua đất trong trường hợp đồng sở hữu cũng cần hết sức thận trọng với mục đích sử dụng đất. Các nhu cầu như xây dựng, kinh doanh hoặc đầu tư lâu dài thường yêu cầu quyền sở hữu độc lập để đảm bảo thuận lợi cho việc tách thửa, đăng bộ, xin giấy phép xây dựng… Trong khi đó, hình thức sở hữu chung lại luôn đi kèm với những hạn chế pháp lý và sự phụ thuộc vào ý chí của các đồng sở hữu khác, gây khó khăn trong việc khai thác giá trị tài sản một cách hiệu quả. Vì vậy, để hạn chế rủi ro pháp lý, người mua cần:

• Kiểm tra kỹ lưỡng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định hình thức sở hữu;
• Yêu cầu cung cấp văn bản chấp thuận của tất cả đồng sở hữu trong trường hợp đất thuộc sở hữu chung;
• Cân nhắc về khả năng tách thửa và tính khả thi trong việc sang tên;
• Tham khảo ý kiến của Luật sư trước khi ký kết hợp đồng, để được tư vấn, rà soát hồ sơ pháp lý và soạn thảo hợp đồng đúng quy định.

Việc chủ động áp dụng các biện pháp pháp lý phòng ngừa sẽ giúp người mua bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời tránh các tranh chấp, thiệt hại không đáng có trong giao dịch bất động sản có yếu tố đồng sở hữu. Việc mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở thuộc sở hữu chung luôn đòi hỏi sự thận trọng và tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Các giao dịch thiếu sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu không chỉ tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu, mà còn gây ra tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên liên quan – đặc biệt là người nhận chuyển nhượng. Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý, các bên tham gia giao dịch cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản, thực hiện đúng quy trình chuyển nhượng và tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý khi cần thiết.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “ Thực tiễn giải quyết tranh chấp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên đồng sở hữu ” mà Luật sư VCT nghiên cứu. 

Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ hoặc phản ánh. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách 

LƯU Ý: Đây chỉ là kết quả của quá trình nghiên cứu quy định pháp luật, bản án tòa án và một ít kinh nghiệm qua quá trình học hỏi và thực hành trên thực tế, sản phẩm này không dùng để tư vấn cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. 

Nội dung bài viết vẫn còn rất nhiều khiếm khuyết, xin Quý độc giả tha thứ và chỉ giáo để ngày càng hoàn thiện. Trong bài viết còn có một số thuật ngữ tôi sử dụng chưa đúng như: “Mua bán đất”. Lý do sử dụng là để tất cả người đọc đều dễ hiểu và gần gũi với các thuật ngữ giao dịch hàng ngày hơn.