Việc nắm rõ quy định về thuế khi xây dựng nhà ở và các khoản lệ phí có liên quan sẽ giúp người dân biết được nghĩa vụ của mình, đồng thời cũng bảo vệ quyền lợi của mình. Luật sư VCT sẽ chia sẻ đến đọc giả về trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở theo quy định hiện nay? 

Cơ sở pháp lý:  

• Luật nhà ở 2023
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP
• Thông tư 40/2021/Tt-BTC
• Công văn  3700/TCT/DNK  về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân

1. Khái niệm thuế xây dựng nhà ở

Thuế xây dựng nhà ở là khoản thuế mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp khi thực hiện hoạt động xây dựng nhà ở. Đây là một nghĩa vụ tài chính nhằm đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và quản lý các hoạt động xây dựng theo pháp luật. Các loại thuế liên quan thường bao gồm: 

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng cho các dịch vụ xây dựng do nhà thầu cung cấp
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Đối với cá nhân nhận thầu xây dựng
• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Được thu khi xin giấy phép xây dựng.
• Lệ phí trước bạ: Áp dụng khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Mỗi người khi tiến hành xây nhà cần phải đăng ký và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Các đơn vị tiếp nhận khai báo nộp thuế của người dân chính là cơ quan quản lý thuế ở địa phương. 

2. Những loại thuế, lệ phí người dân cần phải nộp liên quan đến thuế xây dựng nhà ở hiện nay

2.1. Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân

Khi hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thầu xây dựng: 

– Đối tượng nộp thuế:

Theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp) với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình.

Như vậy, bên nhận thầu xây dựng (tổ chức, cá nhân nhận thầu xây dựng nhà) có nghĩa vụ phải đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế.

– Phương pháp tính thuế:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định nếu chủ thầu xây dựng tư nhân là cá nhân thì phải nộp thuế nộp thuế theo phương pháp theo từng lần phát sinh.

Lưu ý: Vì trên thực tế nhà thầu xây dựng chủ yếu là cá nhân nên cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn nộp thuế trong bài viết này theo quy định của phương pháp nộp thuế theo từng lần phát sinh.

– Cách tính thuế:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động xây dựng nhà ở là doanh thu bao gồm thuế của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ hoạt động xây dựng.

– Theo điểm b, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân được quy định như sau:

+ Hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%;  tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.

+  xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1,5%.

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng 

Căn cứ Công văn 3381/TCT-CS năm 2008, Công văn 2010/TCT-CS năm 2017, Công văn 3077/TCT-CS năm 2018 thì hộ gia đình tự xây nhà không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.

2.2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

– Trường hợp áp dụng: Chỉ áp dụng đối với trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.

– Mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng: Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành sẽ dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

2.3. Lệ phí trước bạ

– Trường hợp áp dụng: Sau khi xây dựng nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì phải nộp lệ phí trước bạ. Nói cách khác, khi có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi thông tin vào trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì phải nộp lệ phí trước bạ.

– Đối tượng nộp lệ phí trước bạ: Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ bao gồm những tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, khi có hợp đồng thi công xây dựng giữa hộ gia đình, cá nhân với nhà thầu thì các bên có thể thỏa thuận người nộp lệ phí trước bạ là nhà thầu.

– Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Theo Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ được tính như sau: 

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (diện tích x giá 01 m x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

– Giá 01 m2 là giá thực tế xây dựng mới của từng cấp nhà, hạng nhà do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (phải xem văn bản của từng tỉnh, thành mới có dữ liệu để tính).

– Đối với nhà mới xây xong thì không cần nhân (x) với tỷ lệ % chất lượng còn lại.

3. Những trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở 

Những trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở khi cá nhân hoặc hộ gia đình thuê nhà thầu xây dựng:

Căn cứ theo công văn 3700/TCT về thu thuế đối đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân quy định như sau:

• Theo Luật thuế thu nhập của doanh nghiệp, Luật Thuế giá trị gia tăng và các văn bản thi hành thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các cá nhân, tổ chức, có kinh doanh hàng hóa, được hoạt động sản xuất, dịch vụ.

Theo quy định trên, các cá nhân, tổ chức có hoạt động xây dựng phải đăng ký, kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng với cơ quan thuế tại địa phương xây dựng công trình và nơi đăng ký kinh doanh.

Khi nhà thầu nhận khoán gọn công trình, họ sẽ phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) trên toàn bộ giá trị công trình:

• Trường hợp hộ gia đình tự mua vật liệu và tự tiến hành việc xây dựng, họ sẽ không phải tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Trường hợp tổ chức xây dựng cho nhà ở tư nhân trong trường hợp tự thuê nhân công để xây dựng, thì vẫn phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Từ những thông tin trên, chúng ta có thể thấy là khi thu nhập phát sinh, người dân sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Để xác định việc nộp thuế xây nhà ở có thể dựa trên các trường hợp sau:

• Trường hợp tự khởi công xây dựng mà không thuê nhân công: Thuộc trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở.
• Trường hợp tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng riêng lẻ: Chủ nhà sẽ phải nộp thuế thay, bao gồm cả thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.

Mặt khác căn cứ Theo Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cũng quy định  các trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở bao gồm:

– Cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở và không thuê nhân công: Những trường hợp này không phải nộp thuế xây dựng nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng nhà ở cần đáp ứng các điều kiện sau để được miễn thuế:

• Có giấy phép xây dựng nhà ở.
• Có hợp đồng thi công xây dựng nhà ở.
• Có hóa đơn giá trị gia tăng hoặc chứng từ nộp thuế giá trị gia tăng liên quan đến vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, và các chi phí khác phục vụ cho việc xây dựng nhà ở.

4. Dịch vụ tư vấn thuế xây dựng của Luật sư VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải. 

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “CÁC TRƯỜNG HỢP MIỄN THUẾ XÂY DỰNG NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH MỚI ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.