Tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng, kéo theo câu hỏi quan trọng: liệu người nhận đất có được bảo vệ với tư cách ngay tình? Đây là điểm nút pháp lý vừa nhạy cảm vừa thiết yếu, bởi nó gắn liền với sự an toàn pháp lý trong giao dịch và niềm tin xã hội vào hệ thống đăng ký đất đai. Thực tiễn cho thấy, trong nhiều trường hợp, người nhận đất ngay tình đã bỏ ra chi phí, công sức và tin tưởng vào tính hợp pháp của giao dịch, nhưng khi tranh chấp phát sinh, quyền lợi của họ dễ bị lung lay. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích và làm rõ cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất không chỉ mang ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc.

1. Người thứ ba ngay tình là gì?

Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.

Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, quyền lợi của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ trong hai trường hợp. 

Thứ nhất, Đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu

Khi một giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực.

Ngoại lệ:

• Nếu người thứ ba ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù (tặng cho, biếu, cho mượn…) với người không có quyền định đoạt tài sản → giao dịch bị vô hiệu, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản.
• Nếu hợp đồng có đền bù (mua bán, trao đổi…), thì chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại động sản nếu tài sản đó bị lấy cắp, bị mất, hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Thứ hai, Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu

Khi một giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập, thực hiện giao dịch, thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu. Ngược lại, nếu tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký, thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ 2 ngoại lệ:

• Người thứ ba ngay tình nhận tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền;
• Người thứ ba ngay tình nhận tài sản từ người mà theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó bản án, quyết định này bị hủy, sửa và chủ thể đó thực tế không phải là chủ sở hữu.

Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình:

• Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch dân sự giữa họ không bị vô hiệu theo khoản 2 Điều 133 BLDS 2015.
• Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi (người đã xác lập giao dịch trái pháp luật hoặc làm phát sinh tình trạng giao dịch vô hiệu) phải:

• Hoàn trả các chi phí hợp lý mà chủ sở hữu đã bỏ ra;
• Bồi thường thiệt hại do hành vi của họ gây ra.

Có thể thấy rằng, pháp luật ưu tiên bảo vệ sự ổn định của giao dịch và quyền lợi của người thứ ba ngay tình, nhưng đồng thời vẫn tạo cơ chế để chủ sở hữu gốc yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.

2. Bảo vệ người thứ ba trong các giao dịch Quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (theo Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 12  Luật Đất đai 2024).

Cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Quyền này được Nhà nước công nhận, bảo hộ và thể hiện thông qua việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để tham gia các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.

Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu  giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

Như đã phân tích tại mục (1), người thứ ba tham gia vào các giao dịch liên quan đến QSDĐ sẽ được pháp luật bảo vệ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

a. Quyền sử dụng đất đã đăng ký và chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình 

Trường hợp QSDĐ đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, nếu phát sinh giao dịch chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch này vẫn có hiệu lực pháp luật, kể cả khi giao dịch trước đó vô hiệu.

Cơ sở của quy định này là nguyên tắc tin cậy vào cơ chế đăng ký: người thứ ba xác lập giao dịch dựa trên GCN hoặc thông tin đăng ký hợp pháp.

Tại Bản án số 75/2017/DS-PT ngày 14/7/2017 về việc tranh chấp đòi nhà đất do người khác chiếm giữ của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk:

Ngày 15/4/2014, bà C nhận chuyển nhượng của ông H 01 căn nhà và đất. Ngày 25/4/2014, VPĐKĐĐ Tp. B đã xác nhận việc biến động chủ sử dụng sang tên bà C trong GCNQSDĐ BP 12xxxx Ngày 22/1/2014 và ông H đã bàn giao nhà, đất cho bà C quản lý, sử dụng. Đến ngày 30/4/2014, bà C khóa cửa về huyện E để giải quyết công việc gia đình, đến ngày 1/5/2014 khi trở về nhà thì thấy ông M phá khóa cửa và chiếm giữ trái phép căn nhà của bà. Bà C đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng ông M vẫn không giao trả. Vì vậy bà khởi kiện yêu cầu buộc ông M và những người có nghĩa vụ liên quan là bà T1, Đ2, Đ1, T2 và ông A phải trả lại nhà cho bà.

Tòa án phúc thẩm nhận định: Bà L chung sống với ông D năm 1995 nhưng không đăng ký kết hôn. Năm 2004 ông D chết không để lại di chúc. Đến đầu năm 2014 bà L tự ý kê khai làm thủ tục và được cấp GCNQSDĐ cho hộ bà L và ông D (đã chết). Sau khi được cấp GCNQSDĐ, bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, ông H lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C. Vậy bà C là người chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản thông qua giao dịch hợp pháp. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 258 Bộ luật dân sự năm 2005, mặc dù việc bà L đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là trái quy định của pháp luật nhưng việc bà Nguyễn Thị Kim C là người thứ ba nhận chuyển nhượng hợp pháp, ngay tình nên việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà C là chủ sở hữu hợp pháp về tài sản là có căn cứ, đúng pháp luật.

b. Giao dịch Quyền sử dụng đất chưa đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền

Nếu quyền sử dụng đất chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba sẽ không được công nhận. Nói cách khác, trong hầu hết các trường hợp liên quan đến tài sản phải đăng ký, người thứ ba ngay tình chỉ được pháp luật bảo vệ khi tài sản đó đã được đăng ký hợp pháp trước khi chuyển giao. 

Quy định này xuất phát từ nguyên tắc tin cậy vào thông tin đăng ký: đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, xã hội nói chung và người thứ ba nói riêng thường căn cứ vào dữ liệu đăng ký để xác định chủ thể có quyền đối với tài sản. Do đó, đối với loại tài sản này, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng không phát sinh chỉ từ việc chiếm hữu, quản lý hay nắm giữ thực tế, mà chỉ hình thành khi được Nhà nước công nhận thông qua thủ tục đăng ký hợp pháp.

Ngoại lệ: giao dịch với người thứ ba ngay tình vẫn được công nhận trong các trường hợp:

• Người thứ ba nhận QSDĐ thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền

Người trúng đấu giá thường được coi là ngay tình, bởi họ tham gia theo thủ tục công khai, minh bạch, không biết và không thể biết về các tranh chấp, vi phạm pháp luật trước đó liên quan đến tài sản. Khi đã hoàn tất việc đăng ký sang tên, người trúng đấu giá được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp hợp đồng gốc (giữa người sử dụng đất trước và bên liên quan) bị tuyên vô hiệu.
Đây là cơ chế để cân bằng lợi ích giữa người có quyền lợi ban đầu, cơ quan Nhà nước và người mua ngay tình, đồng thời bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch đấu giá.

Ví dụ: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại Ngân hàng X để vay vốn. Do ông A không trả được nợ đúng hạn, Ngân hàng X khởi kiện ra Tòa và được Tòa án tuyên quyền xử lý tài sản bảo đảm. Cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất của ông A thông qua một tổ chức đấu giá tài sản được Nhà nước cấp phép. Kết quả, bà B tham gia đấu giá và trúng giá, đã nộp đủ tiền và được cơ quan thi hành án ban hành văn bản công nhận kết quả bán đấu giá. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà B. Trong trường hợp này, bà B là người thứ ba ngay tình nhận quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền. Bà B được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất đã nhận, kể cả khi có tranh chấp giữa ông A với Ngân hàng X về hợp đồng thế chấp trước đó.

Tuy nhiên, cũng xét ví dụ trên nhưng Ngân hàng X không thực hiện thủ tục xử lý tài sản bảo đảm thông qua cơ quan thi hành án mà tự ý thỏa thuận với một tổ chức đấu giá không có giấy phép hoạt động để tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong phiên đấu giá này, bà C ham gia và “mua trúng” mảnh đất, có giấy tờ mua bán do tổ chức đấu giá trên lập ra. Sau đó, bà C  yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai sang tên nhưng bị từ chối với lý do: quy trình bán đấu giá không hợp pháp, tổ chức đấu giá không có thẩm quyền. Trường hợp này, mặc dù bà D là người tham gia mua đấu giá, nhưng giao dịch không được coi là hợp pháp vì thủ tục đấu giá vi phạm pháp luật, dẫn đến quyền lợi của bà C không được bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình. Bà C chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tổ chức đấu giá trái phép, chứ không được công nhận quyền sử dụng đất.

• Người thứ ba nhận QSDĐ từ người mà theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định là chủ thể có QSDĐ, nhưng sau đó bản án hoặc quyết định đó bị hủy hoặc sửa.

Vấn đề phát sinh khi bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó bị hủy hoặc sửa đổi (do kháng cáo, giám đốc thẩm, tái thẩm…). Khi đó, có thể thấy rằng ngay từ đầu người chuyển nhượng thực chất không có quyền sử dụng đất hợp pháp, nên về nguyên tắc giao dịch chuyển nhượng sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, nếu áp dụng cứng nhắc nguyên tắc này thì sẽ dẫn đến hậu quả bất công: người thứ ba đã ngay tình, tin tưởng vào giá trị pháp lý của bản án, quyết định đang có hiệu lực và thực hiện giao dịch một cách hợp pháp, nhưng cuối cùng lại bị tước bỏ quyền lợi chỉ vì sự thay đổi từ phía cơ quan nhà nước. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho người thứ ba mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của xã hội vào hiệu lực thi hành của các bản án, quyết định. Chính vì vậy, pháp luật đặt ra ngoại lệ: trong trường hợp này, người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ quyền lợi. Cách tiếp cận này giúp bảo đảm sự ổn định trong các giao dịch dân sự, giảm rủi ro cho các chủ thể tham gia, đồng thời tạo nên sự cân bằng hợp lý giữa quyền lợi của chủ sử dụng đất hợp pháp và lợi ích của người thứ ba ngay tình.

Ví dụ: A và B xác lập một hợp đồng cho mượn đất. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên phát sinh tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án. Tòa án sơ thẩm tuyên B là người có quyền sử dụng đất. Trên cơ sở bản án đã có hiệu lực thi hành này, B tiến hành bán mảnh đất cho C. Sau đó, A kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm xét thấy tại phiên tòa sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, nên hủy bản án sơ thẩm và tuyên A mới là người có quyền sử dụng đất.

Trong tình huống trên, C là người thứ ba trong quan hệ giữa A và B. Tư cách “người thứ ba ngay tình” của C chỉ phát sinh khi bản án sơ thẩm bị hủy, bởi lẽ C đã thực hiện giao dịch dựa trên niềm tin hợp pháp vào bản án của Tòa án. Nếu bản án sơ thẩm không bị hủy thì giao dịch giữa B và C đơn thuần là giao dịch thông thường, và khi đó không đặt ra việc bảo vệ quyền lợi của “người thứ ba ngay tình”. Từ đó có thể nhận định: “bản án, quyết định bị hủy, sửa” chính là điều kiện làm phát sinh tình huống cần xem xét bảo vệ người thứ ba ngay tình. Đây cũng là cơ sở để pháp luật ưu tiên bảo vệ C – người không có lỗi, đã giao dịch ngay tình và dựa trên một quyết định có hiệu lực pháp luật tại thời điểm giao dịch.

Như vậy, việc xác định người nhận đất có được bảo vệ với tư cách ngay tình hay không cần dựa trên sự đối chiếu chặt chẽ giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, trong đó nguyên tắc nền tảng là tôn trọng quyền của chủ sử dụng đất hợp pháp, đồng thời vẫn bảo vệ hợp lý quyền lợi chính đáng của bên thứ ba ngay tình. Chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất không chỉ góp phần duy trì sự ổn định của các quan hệ dân sự mà còn củng cố niềm tin xã hội vào hệ thống đăng ký tài sản. Tuy nhiên, pháp luật cũng thiết lập những giới hạn và ngoại lệ cần thiết nhằm bảo đảm công bằng, qua đó cân bằng lợi ích giữa ba chủ thể: người ngay tình – chủ sở hữu gốc – và xã hội.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Pháp lý Bất động sản Bình Dương để sử dụng dịch vụ tư vấn các vấn đề về đất đai khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com.Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: Đường số 7B, khu phố Hòa Phú 3, phường Bình Dương, Thành phố Hồ Chí Minh (trước sáp nhập là Đường số 7B, khu phố 3, phường Hòa Phú, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương).

Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “NHẬN ĐẤT CÓ ĐƯỢC BẢO VỆ VỚI TƯ CÁCH NGAY TÌNH” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.