Yếu tố quan trọng nữa không thể thiếu khi xây dựng công trình là mật độ xây dựng là gì. Mật độ xây dựng được hiểu như thế nào? Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì? Hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu thế nào là mật độ xây dựng và cách tính mật độ xây dựng thông qua bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý: 

• Luật Xây dựng 2014, sđbs 2020
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP 
• Thông tư 01/2021/TT-BXD

1. Khái niệm về Mật độ xây dựng ?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Nói cách khác, đây là chỉ số thể hiện mức độ “lấn chiếm” của công trình trên diện tích đất, thường được tính bằng phần trăm (%). Mật độ xây dựng được quy định tại QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư  01/2021/TT-BXD. 

Mục đích khi xác định mật độ nhằm cân bằng giữa các tòa nhà  và cảnh quan trong khu vực; đảm bảo đủ không gian sống và sinh hoạt cho cộng đồng, hệ sinh thái không bị ảnh hưởng giúp có một trường gần gũi với thiên nhiên, môi môi trường sống trong lành…

Ví dụ: Nếu bạn có mảnh đất rộng 100m² và xây nhà chiếm 60m², thì mật độ xây dựng là 60%. 

Pháp luật Việt Nam phân chia mật độ xây dựng thành hai loại chính:

• Mật độ xây dựng thuần: chỉ tính diện tích chiếm đất của công trình chính, không bao gồm sân vườn, tiểu cảnh, bể bơi,hay các công trình kỹ thuật hạ tầng khác…

• Mật độ xây dựng gộp: bao gồm cả công trình chính lẫn các hạng mục phụ trợ trên tổng diện tích khu đất. ví dụ: sân, đường, các khu tiểu cảnh, khu vực  trồng cây, các khu vực có không gian mở và những không gian không xây dựng. 

Mật độ xây dựng được hiểu là tỉ lệ giữa toàn bộ diện tích đất của công trình xây dựng (m2) trên toàn bộ diện tích khu đất (m2), được tính theo công thức sau:

Mật độ xây dựng = Diện tích công trình hay đất xây dựng Tổng toàn bộ diện tích khu đất * 100%

Ví dụ cụ thể  như sau: Diện tích đất xây dựng nhà ở hay công trình là 100m2 trên toàn bộ khu đất có tổng diện tích 120m2.  20m2 còn lại là phần diện tích cho sân trước và sân sau – cụ thể mỗi sân 10m2.

Vậy mật độ xây dựng tính như sau = 100/120*100= 83.3%

Phần dành cho sân chiếm = 20/120 *100= 16.7% hay 100-83.3=16.7% 

2. Quy định pháp luật về mật độ xây dựng nhà ở 

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) do Bộ Xây dựng ban hành, mật độ xây dựng nhà ở được quy định cụ thể như sau:

– Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như: nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập được thể hiện qua bảng như sau:

 

Diện tích lô đất (m2/ căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40

 

Lưu ý:

Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. Trong đó Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa toàn bộ diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất, diện tích sàn bao gồm tầng hầm, ngoại trừ diện tích phục vụ cho các công trình kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe của công trình…

– Đối với lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ… mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép 40%.

– Đối với các lô đất thương mại hay lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, mật độ xây dựng tối đa cho phép như sau:

 

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích
	≤  3000 m2	1.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤  16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
> 46	75	40	38	35

 

Lưu ý: Với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 3 lần.

– Đối với lô đất dành cho thương mại dịch vụ, lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng, mật độ thuần tối đa cho phép thể hiện qua bảng sau:

 

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng thuần tối đa (%) theo diện tích lô tích
	≤  3000 m2	1.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤  16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
> 46	80	45	43	40

 

Lưu ý: Với các lô đất có chiều cao công trình > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần ngoại trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn.

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của các công trình thương mại dịch vụ, hay các các lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng được xác định theo chiều cao của công trình và tổng toàn diện tích khu đất.

Đối với mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép được quy định như sau:

 

Khu đất dành cho	Đơn vị ở	Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp	Khu công viên	Khu công viên chuyên đề	Khu cây xanh chuyên dụng bao gồm cả sân gôn, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên
Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép (%)	60	25	5	25	≤ 5

 

Khi tiến hành xây nhà hay lên kế hoạch dự án cho các công trình xây dựng nhà đầu tư và chủ sở hữu nên tìm hiểu rõ các vấn đề quy định trong xây dựng. Nắm và hiểu được các quy định mật độ xây dựng là gì  một cách kỹ lưỡng để tránh những trường hợp vi phạm.

3. Tại sao phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng?

Việc tuân thủ đúng quy định về mật độ xây dựng không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn mang ý nghĩa:

• Đảm bảo mỹ quan đô thị và quy hoạch tổng thể

• Giữ gìn không gian sống thông thoáng, an toàn

• Tránh bị xử phạt, buộc tháo dỡ công trình xây sai quy định
  

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng sai mật độ quy định có thể bị xử phạt hành chính đến 60 triệu đồng hoặc bị cưỡng chế tháo dỡ phần vi phạm.

4. Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của Luật sư VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải. 

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG

 

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “CÁC CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.