Chào pháp lý bất động sản bình dương, tôi có câu hỏi liên quan đến tranh chấp Hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, rất mong được Quý luật sư giải đáp.

Ngày 10 tháng 7 năm 2022 tôi có mua mảnh đất ở phường Phú Mỹ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với giá là 2 tỷ đồng. Vì mong muốn đơn giản thủ tục với mục đích là mua đất để đầu tư nên tôi mua bằng cách Ký hợp đồng được toàn quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho đối với mảnh đất mà tôi mua.

Tuy nhiên, Ngày 6 tháng 8 năm 2022 thì Toà án có triệu tập tôi vì chủ đất bán cho tôi có nợ người khác một khoản tiền 1,5 tỷ đồng. Nay chủ nợ kiện và làm đơn ngăn chặn cấm chuyển dịch tài sản mà chủ đất cũ đã bán cho tôi.

Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp này tôi có bị mất đất không? Nếu có thì mong Luật sư tư vấn giúp tôi để tôi có thể hạn chế thấp nhất rủi ro.

Xin cám ơn Luật sư.

Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và phức tạp hơn. Đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp.

Dựa theo những thông tin mà bạn cung cấp ở trên pháp lý bất động sản Bình Dương giải đáp thắc mắc như sau:

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền. Bên uỷ quyền phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

Từ quy định trên có thể thấy bên được ủy quyền (là bạn) chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Vì vậy, mảnh đất ở phường Phú Mỹ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương mà bạn mua với giá là 2 tỷ đồng vẫn đang thuộc quyền sở hữu của chủ đất. Nếu chủ đất không còn khả năng chi trả khoản nợ 1,5 tỷ đồng thì Tòa án sẽ thu hồi mảnh đất để đảm bảo việc thi hành án với đơn kiện của bên chủ nợ với chủ đất và xem như hợp đồng ủy quyền cho bạn bị vô hiệu.

Hướng giải quyết:

Trong trường hợp này bạn có thể hạn chế rủi ro bằng cách chứng minh mình là người thứ ba ngay tình. Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu…”.

Trong trường hợp này, miếng đất trên đã được đăng ký dưới tên chủ đất và việc chủ đất đang thiếu nợ người khác bạn hoàn toàn không hề hay biết. Việc bạn là người thứ ba ngay tình thì bạn sẽ được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích theo Điều 133 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp Tòa án thụ lý vụ việc mà chưa ngăn chặn chuyển dịch tài sản thì chủ nợ không có quyền đòi lại tài sản của bạn mà chỉ có quyền kiện đòi chủ thể có lỗi (chủ đất) làm cho giao dịch thứ ba có hiệu lực và phải hoàn trả những chi phí bồi thường thiệt hại. Theo Khoản 3 Điều 133 BLDS năm 2015:

“ Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự này với người này không bị vô hiệu nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.

Trường hợp Tòa án ngăn chặn thì bạn có thể mất đất vì thủ tục chuyển nhượng đất chưa hoàn tất về thủ tục mua bán, chưa sang tên theo quy định của luật đất đai nên nếu bị ngăn chặn thì tài sản sẽ bị kê biên trả nợ. Nếu muốn hạn chế rủi ro trong trường hợp này thì bạn cần đứng ra thương lượng giữa chủ nợ và chủ đất dùng số tiền chủ đất nhận từ bạn để thanh toán khoản nợ để được rút đơn kiện và lệnh ngăn chặn.

Để có thể biết được chính xác vụ việc và hướng giải quyết cũng như quy trình, thủ tục thực hiện. Bạn cần phải liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn một cách chính xác nhất.

=====================================

• Tư vấn môi giới bất động sản
• Tư vấn thường xuyên cho công ty bất động sản
• Tư vấn pháp luật cho nhà đầu tư bất động sản
• Tư vấn dự án bất động sản
• Nhận ký gửi Bất động sản

Hotline: 0967.567.639 – 0971. 174. 040