Trong hoạt động thế chấp tài sản, một số vấn đề có thể gặp phải là việc Ngân hàng nhận thế chấp tài sản khi tài sản đó đang bị tranh chấp tại Tòa án. Trong tình huống này, liệu ngân hàng được coi là bên thứ ba ngay tình hay không? Vấn đề này không chỉ đặt ra cho các tổ chức tín dụng mà còn là một khía cạnh quan trọng của pháp luật về bên thứ ba ngay tình. Để giải quyết câu hỏi này, hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu thông qua bài viết sau đây nhé!
1. Thế chấp là gì?
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Bản chất của thế chấp tài sản là “dùng tài sản thuộc sở hữu của mình” để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính người có tài sản và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
2. Tài sản đang tranh chấp có được mang đi thế chấp tại Ngân hàng không?
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, cụ thể:
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Cũng tại điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà thì phải đủ điều kiện không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu, đáng trong thời hạn sở hữu nhà đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn.
Như vậy, một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng là đất đang không có tranh chấp nên nếu trong trường hợp nhà đất đang có tranh chấp sẽ không được phép thế chấp ngân hàng.
3. Ngân hàng nhận thế chấp tài sản khi tài sản đó đang bị tranh chấp tại tòa án, vậy ngân hàng có phải là bên thứ ba ngay tình hay không? pháp luật quy định như thế nào về bên thứ ba ngay tình?
3.1. Pháp luật quy định như thế nào về bên thứ ba ngay tình?
Căn cứ vào Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình được quy định như sau:
“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Căn cứ Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 đã có những quy định về bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình như sau:
“Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
- Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Bên cạnh đó, tại mục 1 Phần II của Công văn số 64/TAND-PC ngày 03/4/2019 TAND Tối cao đã trả lời rõ tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa…”.
Như vậy, việc pháp luật quy định như trên là nhằm bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự, phù hợp với tinh thần pháp luật thế giới khi các Bộ luật Dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.
3.2. Ngân hàng nhận thế chấp tài sản khi tài sản đó đang bị tranh chấp tại tòa án, vậy ngân hàng có phải là bên thứ ba ngay tình hay không?
Pháp luật hiện nay bảo vệ người thứ ba ngay tình, tuy nhiên, trong trường hợp này để có thể nhận định ngân hàng có phải là bên thứ 3 ngay tình hay không cần phải xem xét nhiều yếu tố, cụ thể xin được phân tích một số ví dụ như sau:
Lấy ví dụ một tình huống: Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng A, B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C. Việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định. Sau khi chuyển nhượng, C được ông A bà B bàn giao nhà đất, C trực tiếp quản lý, sử dụng. Sau đó, C đã dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại ngân hàng. Vậy giao dịch thế chấp tại ngân hàng này có vô hiệu không?
Như đã phân tích, theo Công văn số 64/TAND-PC ngày 03/4/2019 TAND Tối cao, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Ở đây, Ngân hàng hoàn toàn không biết việc ông C nhận chuyển nhượng đất thông qua việc giả chữ ký, kể cả khi Ngân hàng tiến hành thẩm định, xác minh thì chính ông C cũng đang quản lý, sử dụng tài sản này. Do đó, có cơ sở xem xét trong trường hợp này, Ngân hàng chính là bên thứ ba ngay tình.
Cũng là ví dụ trên, tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng, ông A bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Thực tiễn xét xử án tồn tại quan điểm, có Tòa án công nhận ngân hàng là người thứ ba ngay tình để tuyên công nhận hợp đồng thế chấp không vô hiệu; có Tòa án lại không công nhận ngân hàng là người thứ ba tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu bởi khi ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng đã không thẩm định, xác minh rõ vấn đề ông A bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất nhưng cũng không có tài liệu chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này.
Mở rộng vấn đề, xin được trích dẫn quan điểm của PGS.TS Đỗ Văn Đại như sau:
“Theo thực tiễn xét xử, khi tài sản bị khiếu kiện ra cơ quan có thẩm quyền và cơ quan này đã thụ lý giải quyết, tài sản đó là tài sản có tranh chấp theo quy định nêu trên. Trong một quyết định năm 2020, Tòa án đã xét rằng “theo Thông báo về việc thụ lý vụ án số 318/TB-TLVA ngày 28/12/2016 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh, biên bản giao thông báo thụ lý cho chị Quyên vào ngày 05/01/2017 và biên bản lấy lời khai chị Quyên ngày 10/02/2017 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Như vậy, chị Quyên đã biết được diện tích đất tranh chấp đang được tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh giải quyết, nhưng đến ngày 13/9/2017 chị Quyên vẫn dùng tài sản này để thế chấp Ngân hàng là không đúng; phía ngân hàng thực hiện các thủ tục nhận thế chấp tài sản, khi đó ngân hàng kiểm tra, thẩm định tài sản thế chấp, biết là đất chị Quyên đang đứng tên nhưng không phải là người quản lý đất, tài sản được thẩm định để thế chấp là tài sản đang tranh chấp đã được tòa án thụ lý, giải quyết nhưng ngân hàng vẫn thực hiện ký kết hợp đồng tín dụng nhận thế chấp tài sản là thiếu thận trọng trong giao dịch, không thực hiện đúng quy định về kiểm tra, thẩm định tài sản khi nhận thế chấp, không đúng quy định pháp luật, trách nhiệm này thuộc về ngân hàng. Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất giữa chị Quyên và ngân hàng được giao kết và thực hiện trong giai đoạn tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng. Nhằm đề cao ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch và ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật để xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác, cần xác định ngân hàng không phải là người nhận thế chấp tài sản ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết”.”
Trong thực tiễn xét xử, Tòa án dường như còn theo hướng tài sản là có tranh chấp ở thời điểm xác lập giao dịch mặc dù đã được giải quyết bằng bản án phúc thẩm nhưng có việc giám đốc thẩm.
“Để hiểu rõ hơn, chúng ta nghiên cứu vụ việc sau: Vụ án được ông K, bà Đ khởi kiện vào ngày 17/11/2015 đã được tòa án nhân dân huyện xét xử sơ thẩm tại bản án số 10/2016/DSST ngày 23/6/2016 và Tòa án nhân dân tỉnh xét xử phúc thẩm tại bản án số 12/2017/DSPT ngày 24/3/2017. Ngày 04/5/2017, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có giấy xác nhận đã nhận đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm của ông K, bà Đ. Ngày 14/8/2017, Chánh án tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng ban hành quyết định kháng nghị giám đốc thẩm. Trong giai đoạn này, các chủ thể liên quan xác lập giao dịch thế chấp về tài sản được giải quyết theo trình tự nêu trên. Theo tòa án, “vụ án tranh chấp giữa ông K, bà Đ với ông T, bà N đã được tòa án giải quyết liên tục. Khi ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng với ông T, bà N đã có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, nhưng ngân hàng không kiểm tra kỹ lưỡng trước khi ký kết. Do đó, bản án sơ thẩm hủy một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông T, bà N với ngân hàng để trả lại phần đất cho vợ chồng ông K, bà Đ và vợ chồng ông C, bà X; phần đất còn lại của ông T, bà N kể cả nhà và công trình kiến trúc gắn liền với đất tiếp tục được ký kết để đảm bảo tiền vay của ngân hàng là hoàn toàn hợp lý nên không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng và giữ nguyên bản án sơ thẩm”. Ở vụ việc này, dường như Tòa án theo hướng sau bản án/quyết định phúc thẩm mà có kháng nghị giám đốc thẩm thì tài sản được giải quyết trong án phúc thẩm được coi là đang có tranh chấp và không thể là đối tượng của giao dịch. Thiết nghĩ chúng ta cũng nên theo hướng tương tự nếu, sau khi có án phúc thẩm, một bên có đơn đề nghị giám đốc thẩm, tức giao dịch được sát lập ở giai đoạn này cũng nên được coi là giao dịch về tài sản đang có tranh chấp dù chưa có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm.”
Đỗ Văn Đại (2022), Giao dịch dân sự về bất động sản (sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ 2), Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 23 – 25.
Như vậy, không phải trong trường hợp nào khi Ngân hàng nhận thế chấp tài sản mà tài sản đó đang bị tranh chấp tại tòa án thì ngân hàng cũng là bên thứ ba ngay tình. Cần làm rõ yếu người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý (Ngân hàng) đối với tài sản (tài sản thế chấp) nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật để từ đó có thể áp dụng các quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.
4. Dịch vụ tư vấn về đất đai của Pháp lý bất động sản Bình Dương
Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến đại diện tham gia tranh chấp về đất đai.
Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai và các dịch vụ tư vấn khác.
Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.
Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.
Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.
Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI
Xem thêm: Thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư
CÔNG TY TNHH PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG
- Địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, Phú Lợi, Thủ Dầu Một, Bình DươngXem địa chỉ
- Holine: 0971 174 040
- Webiste: www.phaplybatdongsanbinhduong.com
- CSKH: phaplybatdongsanbinhduong@gmail.com
nhà tôi có thửa đất đã cấp sổ đỏ GCNQSĐ đã mang thế chấp ngân hàng nay người chiếm đất của nhà tôi tôi có khởi kiện ra tòa được không