Trong kinh doanh không ít gặp trường hợp sử dụng thế chấp quyền  quyền sử dụng đất của mình để  đảm bảo cho các khoản vay của mình để đầu tư thêm vào việc phát triển việc kinh doanh của mình hay thậm chí là trả các khoản nợ. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ việc thế chấp quyền sử dụng đất có cần đăng ký biến động không và thủ tục thực hiện thế nào. Cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Đăng ký biến động đất đai là gì?

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật Đất đai.

Theo quy định tại Điều 131 Luật Đất đai 2024, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Gồm:

• Đăng ký lần đầu: Áp dụng với trường hợp người sử dụng đất hoặc người sở hữu tài sản chưa từng đăng ký quyền của mình với cơ quan nhà nước.
• Đăng ký biến động: Áp dụng khi có thay đổi về thông tin đã đăng ký trước đó, như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thông tin người sử dụng đất…

Cả hai hình thức đề thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Như vậy, có thể hiểu, đăng ký biến động đất đai là tên gọi tắt của hoạt động đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

2. Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

“1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

…

p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

…

2. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp…”

Như vậy, khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận khi thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:

5.1 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

5.2 Hình thức nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại các cơ quan;
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Lưu ý: Hồ sơ là bản sao và xuất trình bản chính để kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Đối với hình thức nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, đối với thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp thế chấp thì nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

5.3 Thành phần hồ sơ

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

5.4 Thời gian thụ lý và trả kết quả

• Thời gian:  Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận là không quá 08 ngày làm việc, đối với trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản thì không quá 05 ngày làm việc.
• Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan, việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa đảm bảo không quá tổng thời gian theo quy định của pháp luật và các nguyên tắc quy định tại Nghị định này và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; công khai các thủ tục hành chính và việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không phụ thuộc vào địa bàn cấp xã nơi có đất.

5.4 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện

5.4.1 Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
• Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;

5.4.2 Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, để đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất phải nghiêm chỉnh tuân thủ thực hiện theo các quy trình, thủ tục như trên. Những quy trình, thủ tục này giúp quá trình đăng ký biến động đất đai diễn ra một cách cụ thể, khách quan, chính xác nhất.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Pháp lý bất động sản Bình Dương về “Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?“. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi để có thể giải đáp tốt nhất.