Khi chúng ta làm ăn thường hay sử dụng thế chấp quyền  quyền sử dụng đất của mình để  đảm bảo cho các khoản vay của mình để đầu tư thêm vào việc phát triển việc kinh doanh của mình hay thậm chí là trả các khoản nợ. Vậy thì khi muốn thế chấp thì có phải đăng ký biến động hay không và thủ tục như nào hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Đăng ký biến động đất đai là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Đối với đăng ký biến động đất đai, tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có định nghĩa như sau:

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có thể hiểu, đăng ký biến động đất đai là tên gọi tắt của hoạt động đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

2. Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Như vậy, khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận khi thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

3. Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Khoản 4 điều 95 luật đất đai 2013 quy định về Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

6. Thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn bao lâu?

Theo Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013: ”Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”.

Như vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, thì phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có biến động.

7. Các bước để thực hiện việc đăng ký biến động đất đai

Bước 1: Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật, cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 2: Thụ lý hồ sơ

Cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ mà cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp lên. Trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trong trường hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai của cá nhân, tổ chức đã hợp lệ thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành hoàn tất việc đăng ký biến động đất đai và trả kết quả.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ và thực hiện các bước chỉnh lý hồ sơ

Tại bước này, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc cụ thể như sau:

– Cán bộ địa chính sẽ tiến hành trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất .

–  Cơ quan chức năng sẽ thực hiện gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trong trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng.

– Cơ quan chức năng có thẩm quyền thực hiện gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

– Sau khi hoàn thành các công việc ở trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đồng thời, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ phải thực hiện thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

Sau khi thực hiện các công việc trích đo, xác nhận sự thay đổi, cán bộ chức năng sẽ chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi hoàn thành việc chỉnh lý, cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính, cơ quan chức năng sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Như vậy, để đăng ký biến động đất đai, người sử dụng đất phải nghiêm chỉnh tuân thủ thực hiện theo các quy trình, thủ tục như trên. Những quy trình, thủ tục này giúp quá trình đăng ký biến động đất đai diễn ra một cách cụ thể, khách quan, chính xác nhất.

Trên đây là nội dung chia sẻ của Pháp lý bất động sản Bình Dương về “Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?“. Hy vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin hữu ích dành cho bạn. Trong quá trình tìm hiểu thông tin, nếu bạn còn những thắc mắc nào cần được giải đáp. Hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi để có thể giải đáp tốt nhất.