Khi đầu tư vào bất động sản, một trong những yếu tố đầu tiên mà người mua quan tâm chính là đất có đang nằm trong quy hoạch hay không, bởi vì đất thuộc quy hoạch thường có nguy cơ bị thu hồi hoặc bị hạn chế quyền sử dụng. Vậy đất quy hoạch là gì? Có nên mua đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Đất quy hoạch là gì?

* Theo góc độ pháp lý

Khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”.

Từ khái niệm này có thể hiểu: đất quy hoạch là phần diện tích đất đã được xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai theo kế hoạch phát triển của địa phương hoặc quốc gia. Ví dụ: một khu đất hiện tại là đất trồng cây lâu năm nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển thành đất ở, đất làm đường giao thông, đất công viên, đất thương mại – dịch vụ… Theo cách hiểu này, mọi loại đất đều nằm trong quy hoạch, vì mỗi khu vực đều được định hướng sử dụng cho một mục tiêu cụ thể nào đó trong tương lai. Tuy nhiên, không phải cứ đất nằm trong quy hoạch là sẽ bị thu hồi. Nhà nước chỉ thu hồi đất nếu thuộc diện thực hiện các dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt và triển khai cụ thể.

Trong thực tế, cụm từ “đất quy hoạch” thường được hiểu là phần đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng để thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, công trình công cộng hoặc phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh – nói cách khác, là những khu đất có khả năng sẽ bị Nhà nước thu hồi trong tương lai gần.

Do đó, khi người dân, nhà đầu tư đề cập đến đất quy hoạch, họ thường ám chỉ đất đã có kế hoạch cụ thể về việc thu hồi để thực hiện dự án – thay vì cách hiểu rộng về quy hoạch sử dụng đất nói chung.

Xem thêm: Luật sư Uy tín tại giải đáp pháp lý nhanh chóng

2. Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch.

Thông tin quy hoạch đất tại mỗi địa phương không giống nhau và có thể thay đổi theo từng thời kỳ. Hơn nữa, không phải tất cả các quy hoạch đều đã được công khai, do đó người dân cần chủ động tìm hiểu trước khi thực hiện giao dịch mua bán. Dưới đây là các cách phổ biến để kiểm tra tình trạng quy hoạch của một thửa đất:

– Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng):

Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, bạn có thể xem thông tin quy hoạch tại phần ghi chú. Trong nhiều trường hợp, nếu đất đã thuộc diện quy hoạch (như quy hoạch làm đường, công trình công cộng…), nội dung này sẽ được ghi rõ. Tuy nhiên, cũng có trường hợp đất đã nằm trong quy hoạch nhưng thông tin chưa được cập nhật trên sổ, nên đây chỉ là bước kiểm tra ban đầu.

– Nhờ công ty bất động sản, dịch vụ nhà đất địa phương hỗ trợ kiểm tra:

Các công ty môi giới, dịch vụ nhà đất tại địa phương thường nắm khá rõ về quy hoạch khu vực do đặc thù công việc. Nhờ họ tra cứu giúp là một cách nhanh chóng, tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, nên chọn đơn vị uy tín và chỉ nên coi đây là nguồn tham khảo, không thay thế cho xác nhận từ cơ quan nhà nước.

– Tra cứu từ cơ quan quản lý đất đai:

Cách chính xác và chính thống nhất là liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Tại đây, bạn có thể:

• Yêu cầu tra cứu thông tin quy hoạch của thửa đất;

• Xin cấp chứng chỉ xác nhận quy hoạch (văn bản trả lời chính thức) để đảm bảo pháp lý trước khi giao dịch.

Thông thường, thời gian xử lý yêu cầu xác nhận quy hoạch là từ 10 đến 15 ngày làm việc, tùy quy trình giải quyết tại từng địa phương.

3. Có nên mua đất nằm trong quy hoạch

Hiện nay, đất đai có thể thuộc nhiều loại quy hoạch khác nhau như: đất quy hoạch làm đường giao thông, cây xanh, khu dân cư,… Việc có nên mua đất nằm trong quy hoạch hay không phụ thuộc vào mục đích sử dụng và điều kiện kinh tế của người mua.

Nếu mục tiêu là để ở lâu dài: Không nên mua đất thuộc quy hoạch không cho phép xây dựng nhà ở, như quy hoạch làm đường, công viên, đất quốc phòng… để tránh bị thu hồi hoặc không được cấp phép xây dựng.

Nếu mua đầu tư và chấp nhận rủi ro: Trong trường hợp đất quy hoạch được rao bán với giá rẻ, người mua có thể cân nhắc tùy theo khả năng tài chính, vì quy hoạch có thể thay đổi hoặc bị hủy bỏ trong tương lai. Tuy nhiên, điều này đi kèm với rủi ro và cần sự cân nhắc kỹ lưỡng.

Tóm lại, mua đất nằm trong quy hoạch có thể tiềm ẩn rủi ro lớn nhưng cũng là cơ hội đầu tư, nếu người mua nắm rõ thông tin. Do đó, trước khi quyết định, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch và các yếu tố pháp lý liên quan như:

• Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa?

• Mục đích sử dụng đất ghi trong sổ đỏ là gì?

• Có được phép xây dựng nhà ở, công trình hay không?

• Đất có đang tranh chấp, bị kê biên hay là tài sản đảm bảo thi hành án không?

• Nguồn gốc sử dụng đất có hợp pháp không?

Vì đất là tài sản giá trị lớn, nên việc tìm hiểu đầy đủ thông tin trước khi mua sẽ giúp tránh rủi ro, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của người mua.

4. Lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch

Có thể không thu hồi

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“…

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi (nhưng khả năng thu hồi rất lớn).

Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:

– Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

– Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.

– Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:

– Khi hợp đồng có thỏa thuận.

– Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.

Có thể thấy những lưu ý trên không làm thay đổi bản chất vấn đề là đa số trường hợp mua phải đất thuộc quy hoạch sẽ bị lỗ nhưng có thể sẽ giúp người sử dụng đất yên tâm hơn khi biết một số quyền lợi vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật.