CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG KHI MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ NHỮNG RỦI RO CÓ THỂ XẢY RA

Hiện nay  giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng và khách hàng thì cũng có thể tham gia và được nhiều ưu đãi và phù hợp với tài chính của bản thân 

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Trước hết đối với quy định đối với chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020  là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như” Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Để được đưa vào kinh doanh, nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏa mãn những điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê 

CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG

Thứ nhất, được bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

 Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết. 

 Thứ hai, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần 

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản

Thứ ba, Được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao

Trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao  bên mua được quyền đưa ra yêu cầu, cam kết bồi thường đều bằng văn bản cụ thể. Nếu chủ đầu tư  tiếp tục vi phạm thì bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.

Thêm vào đó, theo điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.

Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều 57 Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.

NHỮNG RỦI RO CÓ THỂ XẢY RA

Hiện nay tuy có nhiều biện pháp đảm bảo mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng trong thực tế cũng rất nhiều trường hợp không thể thực hiện theo quy dịnh pháp luật 

Đầu tiên, về việc bảo lãnh các ngân hàng đều có thể thực hiện bảo lãnh nhưng Có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

-Việc hiện nay các chủ đầu tư  lợi dụng kẽ hở của pháp luật chưa chặt chẽ sử dụng tiền ứng trước, gửi trước của khách hàng để thực hiện các hành vi lừa đảo hoặc vi phạm pháp luật và buôn bán tạo các giao dịch trá hình về nhà ở hình thành trong tương lai sẽ dẫn đến hệ quả là các hợp đồng này bị tuyên vô hiệu gây tổn thất cho khách hàng bởi khi đó chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá.

– Nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao

Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi về vấn đề liên quan đến đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai trong kinh doanh nhà ở và những rủi ro có thể xảy ra. Mọi thông tin cần tư vấn cụ thể xin vui lòng liên hệ Công ty TNHH Pháp lý Bình Dương