Khi mua bán chung cư, một trong những vấn đề mà người mua quan tâm đó là chỗ để xe. Tầng hầm của các tòa chung cư được thiết kế với mục đích chính là chỗ để xe. Vậy cư dân khi mua nhà chung cư thì được xác định quyền sở hữu đối với tầng hầm là như thế nào? Bài viết dưới đây của Pháp lý Bất động sản Bình Dương sẽ giúp bạn làm rõ các quy định mới nhất theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Quyền sở sở hữu riêng và quyền sở hữu chung trong nhà chung cư

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư bao gồm hai phần chính là phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung:

Phần sở hữu riêng bao gồm:

• Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung.

Phần sở hữu chung bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Lưu ý: Các phần sở hữu riêng hoặc chung cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, việc xác định sở hữu sẽ áp dụng theo quy định pháp luật.

2. Quyền sở hữu tầng hầm chung cư 

Theo quy định chung, tầng hầm trong nhà chung cư thường được xác định là phần sở hữu chung, trừ trường hợp được thiết kế, xây dựng và bán riêng theo hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2024, chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm các loại phương tiện như ô tô, xe máy hai bánh, ba bánh, xe đạp và xe dành cho người khuyết tật. Các chỗ để xe này phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng, thiết kế được duyệt và có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc khu vực khác trong hoặc ngoài nhà chung cư, miễn là phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Đặc biệt, khu vực sạc điện cho xe động cơ điện phải đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định.

Về quyền sở hữu, chỗ để xe đạp, xe máy và xe cho người khuyết tật thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Riêng chỗ để xe ô tô, người mua hoặc thuê mua căn hộ có quyền lựa chọn mua hoặc thuê theo nhu cầu. Nếu không mua hoặc không thuê, phần diện tích này sẽ thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và không được tính vào giá bán hoặc giá thuê mua căn hộ. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc hợp đồng riêng. Chủ đầu tư đồng thời phải bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, trong đó thể hiện rõ ranh giới các khu vực: sở hữu chung, chỗ để xe ô tô, và khu vực để xe công cộng.

Thông thường, các chỗ để xe được bố trí tại tầng hầm. Phần diện tích tầng hầm sử dụng để đỗ xe ô tô có thể thuộc sở hữu riêng hoặc chung, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2024 và khoản 3 Điều 13 Thông tư 05/2024/TT-BXD. Cụ thể:

• Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô cho mỗi căn hộ: Chủ đầu tư phải bán hoặc cho thuê chỗ để xe theo nhu cầu, nhưng không vượt quá số lượng được thiết kế cho mỗi căn hộ theo phê duyệt. Việc mua, thuê được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc bằng hợp đồng riêng.
• Trường hợp không đủ chỗ để xe ô tô cho tất cả căn hộ: Việc phân bổ chỗ để xe sẽ thực hiện theo thỏa thuận giữa các cư dân; nếu không thống nhất được, chủ đầu tư sẽ tổ chức bốc thăm để xác định quyền mua hoặc thuê.

Về nghĩa vụ tài chính:

• Người mua chỗ để xe phải thanh toán một lần hoặc trả góp và chịu trách nhiệm nộp phí quản lý, trông giữ xe theo quy định.

• Người thuê sẽ trả tiền thuê định kỳ và các chi phí theo hợp đồng.

Việc chuyển nhượng hoặc cho thuê lại chỗ để xe chỉ được thực hiện cho cư dân đang sinh sống tại chung cư hoặc chuyển lại cho chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn hoạt động tại dự án).

Trường hợp người mua căn hộ không mua hoặc không thuê chỗ để xe, phần diện tích này sẽ do chủ đầu tư quản lý và không được tính vào giá bán căn hộ. Chi phí đầu tư tầng hầm trong trường hợp này phải được tách riêng và kiểm toán độc lập để đảm bảo minh bạch.

Theo nội dung án lệ số 51/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ: Bản án số 82/2020/DS-PT ngày 06 + 23/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm” giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị S với bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người.

Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 22 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

• Tình huống án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
• Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

• Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014);
• Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
• Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Nội dung án lệ:

 “[22] Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở00 hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.”.

Xem chi tiết nội dung Án lệ số 51/2021/AL.

Như vậy, án lệ số 51/2021/AL đã làm rõ rằng quyền sở hữu khu vực tầng hầm để xe ô tô có thể thuộc về chủ đầu tư, nếu phần diện tích này không được tính trong giá bán căn hộ và có cơ sở pháp lý rõ ràng trong thiết kế cũng như hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh các tranh chấp tương tự phát sinh trong thực tế, cần thiết phải đảm bảo sự minh bạch trong hợp đồng mua bán căn hộ, quy trình kiểm toán chi phí đầu tư tầng hầm, và xác định rõ ràng quyền sở hữu ngay từ đầu. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước và lập pháp cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến sở hữu và quản lý tầng hầm, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp, hài hòa giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân trong các dự án nhà ở chung cư.

3. Làm gì để đảm bảo chỗ để xe khi mua chung cư?

Trong những năm gần đây, một trong những vấn đề nhức nhối của cư dân trong các khu chung cư là rất nhiều chung cư không thiết kế hoặc không bảo đảm chỗ để xe, khiến người dân gặp khó khăn khi có xe mà thiếu chỗ gửi. Vậy làm cách nào để đảm bảo chỗ để xe khi có ý định mua chung cư? Pháp lý Bất động sản Bình Dương nhắc bạn một số mẹo để đảm bảo chỗ để xe khi mua chung cư như sau:

• Lựa chọn những chung cư có chỗ để xe rộng, đảm bảo đủ nhu cầu chỗ để xe của toàn bộ cư dân;
• Thỏa thuận trước với chủ đầu tư về chỗ để xe; đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng, việc để xe mô tô, xe đạp, xe ô tô được thực hiện như thế nào; việc thuê hoặc mua chỗ để xe được thực hiện ra sao;
• Nếu ký hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải có điều khoản quy định về chỗ để xe. Nếu hợp đồng mua bán nhà chung cư không có thì có thể lập một hợp đồng riêng hoặc ký phụ lục hợp đồng.

Trên đây Pháp lý Bất động sản Bình Dương gửi tới bạn nội dung Quyền sở hữu tầng hầm đối với nhà chung cư. Nếu có bất kỳ thắc mắc hãy liên hệ Pháp lý Bất động sản Bình Dương ngay nhé!