1. Thế nào là đất sử dụng hộ gia đình?

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Theo đó, một người sẽ trở thành thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (người có quyền sử dụng đối với thửa đất) khi có đủ 03 điều kiện sau:

– Có một trong các mối quan hệ: quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (ví dụ: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (ví dụ: cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).

– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

2. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện cần đáp ứng để người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gồm:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người chuyển nhượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng do được nhận thừa kế. Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

– Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.

Ngoài ra, Điều 192 của Luật Đất đai năm 2013 quy định một số điều kiện bổ sung đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng đất trong những trường hợp đặc biệt như sau:

– Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình và cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Hộ gia đình hoặc đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác.

Các điều kiện là rất quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên tham gia trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ gây rắc rối và khó khăn cho các bên liên quan. Trong trường hợp đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện. Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Quy định về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần những ai ký? nếu có thành viên trong hộ không ký thì giao dịch chuyển nhượng đó có giá trị pháp lý hay không?

– Việc sở hữu tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra tranh chấp trong gia đình. Căn cứ tại (Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự 2015), tài sản chung của hộ gia đình được quy định như sau:

+ Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.

+ Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

* Muốn bán đất hộ gia đình cần chữ ký của những ai?

Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

– Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan.

– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 Bộ luật dân sự 2015.

Và Khoản 1 Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.

Theo đó, trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Đồng nghĩa khi bán đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho một người đại diện ký hợp đồng.

Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa đủ tuổi thành niên thì người đại diện theo pháp luật của thành viên đó ký tên thay.

Từ những phân tích trên, việc Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình ( Giấy chứng nhận được nhà nước công nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình), theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Vì Vậy trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp một trong các thành viên hộ không ký chuyển nhượng thì hợp đồng giao dịch dẫn đến vô hiệu (không có giá trị pháp lý).

4. Thủ tục hồ sơ đăng ký biến động đất đai trong trường hợp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được đổi tên; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

– Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

– Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

– Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

– Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

– Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

– Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

– Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hộ gia đình phải lưu ý chuẩn bị các loại hồ sơ để thực hiện đăng ký biến động đất đai.

5. Dịch vụ tư vấn về đất đai của Pháp lý bất động sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến đại diện tham gia tranh chấp về đất đai.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai và các dịch vụ tư vấn khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: Thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư