Hỏi: Pháp lý bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi: Tôi có nhà đất ở ấp Bà Tứ, xã Cây Trường, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Tôi muốn chuyển đất cây trồng lâu năm sang thổ cư. Tôi muốn hỏi diện tích tối đa được lên thổ cư là bao nhiêu? Chi phí để lên thổ cư hết bao nhiêu?

Đáp: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:

1. Quy định của pháp luật

Theo Khoản 1, Điều 10, Luật đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Còn đất thổ cư (hay còn gọi là đất ở) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 2, Điều 10, Luật đất đai 2013.

Do đó, trường hợp của bạn: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang thổ cư (đất ở) là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật đất đai 2013.

2. Quy định của địa phương về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

Về vấn đề này, UBND tỉnh Bình Dương quy định cụ thể tại Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND như sau:

“Điều 4. Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

1. Hạn mức giao đất ở
2. a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
3. b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
4. c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2.
5. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở
6. a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
7. b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
8. c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2.”

 

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì trường hợp đất của bạn nhỏ hơn hoặc bằng 300m2 thì bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức nếu đất của bạn năm trong diện quy hoạch đất ở. Giá đất ở hiện nay trên địa bàn huyện Bàu Bàng được quy định tại phụ lục V Quyết định số 36/2019/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương ban hành ngày 20/12/2019 quy định về việc ban hành bản giá các loại đất giai đoạn 2020-2025 trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Trường hợp đất của bạn lớn hơn 300m2 (ví dụ là: 1.000m2) và muốn chuyển hết 1.000m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Cho đến thời điểm hiện nay (Tháng 4/2021) Luật đất đai 2013 (đang có hiệu lực thi hành) và các văn bản hướng dẫn dưới luật chưa có Văn bản nào quy định về hạn mức (Diện tích tối đa) chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên như đã đề cập trên, khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở cần phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Uỷ ban nhân dân huyện Bàu Bàng phê duyệt được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất vượt hạn mức được tính như sau:

Căn cứ vào Quyết định số 36/2019/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương ban hành ngày 20/12/2019 quy định về việc ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2025 trên địa bàn tỉnh Bình Dương và căn cứ vào điểm a, khoản 1, Điều 4 Quyết định số 33/2020/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương ban hành ngày 22/12/2010 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, ta có thể tính được diện tích vượt hạn mức khi chuyển sang đất ở:

Ví dụ đường ĐH-620 ranh từ Chánh Phú Hoà đến Đại Lộ Bình Dương (Ngã 3 Bến Tượng) hệ số K đối với đất nông nghiệp là 1,0 và hệ số K đối với đất phi nông nghiệp là 1,2.

+ Vị trí đất là giáp đường ĐH-620

+ Ví dụ đơn gía đất trước khi chuyển mục đích (CLN) là 400.000 đồng/m2 (Vị trí 1)

+ Đơn giá đất loại đất sau khi chuyển nhượng (ONT) là 2.082.000 đồng/m2 (Vị trí 1)

=> Đơn giá chuyển mục đích vượt hạn mức = [2.082.000 x 1,2] – [400.000 x 1,0] = 2.018.400 đồng/m2.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn.

Xin cảm ơn!

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com