Phân lô, bán nền là một hình thức giao dịch bất động sản được ưa chuộng bởi nó giúp cho người dân giải quyết nhu cầu về nhà ở với mức chi phí không quá cao so với nhà ở có sẵn, đồng thời nó cũng là một kênh đầu tư hữu ích, có khả năng sinh lời cao. Một trong những vấn đề được quan tâm là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trọng dự án kinh doanh nhà ở:

1.1. Chủ thể chuyển nhượng:

Luật Đất đai 2013 tại điểm a khoản 1 Điều 194 quy định:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

c) …chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai…”.

Và khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”

Do vậy, theo quy định của pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch phân lô, bán nền là tổ chức kinh tế trong nước, có chức năng kinh doanh bất động sản, làm chủ đầu tư của dự án và được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện việc phân lô, bán nền.

1.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng:

Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở theo quy định Điều 169 Luật Đất đai 2013 gồm:

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (điểm b khoản 1);
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (điểm đ khoản 1).

2. Điều kiện để dự án được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở:

2.1. Điều kiện chung:

Khi thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm:

• Có giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: đối với hình thức phân lô, bán nền thì các chủ thể sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thời hạn được xác định theo thời hạn của dự án nhưng không quá 50 năm, trong trường hợp đặc biệt, dự án đầu tư vốn lớn, thu hồi vốn chậm, đầu tư vào các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn không quá 70 năm (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013).

Xem thêm: Thủ tục kiểm tra đất bị tranh chấp hay không mới và chi tiết nhất

Xem thêm: Đất bị quy hoạch có được chuyển nhượng không?

2.2. Điều kiện riêng:

Ngoài các điều kiện chung khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và đã được cấp Giấy chứng nhận.

Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã sửa đổi, bổ sung) hướng dẫn Điều 194 Luật Đất đai 2013 về các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở gồm:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở:

3.1. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở phải được thành lập thành văn bản theo quy định tại khoản 1 Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015.

Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng này, pháp luật quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

b) …hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên” (Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Do bên chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng này luôn là tổ chức kinh doanh bất động sản nên hợp đồng chuyển nhượng này chỉ công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc. Quy định này cũng phù hợp với Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận…”.

Bên cạnh đó, nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở do các bên tự thỏa thuận mà không vi phạm điều cấm của luật.

3.2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận:

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do chủ đầu tư dự án thực hiện, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự thực hiện (khoản 4 Điều 13, khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ gồm:

• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
• Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
• Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Thời hạn giải quyết: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Nội dung thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.

Kết quả: Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lên Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Thời hạn thực hiện: không quá 15 ngày (điểm b khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Nội dung thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ:

• Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
• Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
• Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây, Pháp lý bất động sản Bình Dương vừa phân tích các quy định liên quan đến Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay Pháp lý bất động sản Bình Dương để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!