Phân lô, bán nền là một hình thức giao dịch bất động sản được ưa chuộng bởi nó giúp cho người dân giải quyết nhu cầu về nhà ở với mức chi phí không quá cao so với nhà ở có sẵn, đồng thời nó cũng là một kênh đầu tư hữu ích, có khả năng sinh lời cao. Một trong những vấn đề được quan tâm là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trọng dự án kinh doanh nhà ở:

1.1. Chủ thể chuyển nhượng:

Luật kinh doanh bất động sản 2023 tại khoản 6 Điều 31 quy định:

“Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

“1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:

…”.

Do vậy, theo quy định của pháp luật chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch phân lô, bán nền là tổ chức kinh tế trong nước, có chức năng kinh doanh bất động sản, làm chủ đầu tư của dự án và được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện việc phân lô, bán nền.

1.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng:

Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở theo quy định Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2024 gồm:

• Tổ chức, cá nhân trong nước (tại Điểm d, Khoản 1);
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (tại Khoản 5)

2. Hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trọng dự án kinh doanh nhà ở:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, có 2 hình thức được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật hiện hành.

3. Điều kiện để dự án được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở:

2.1. Điều kiện chung:

Khi thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, gồm:

• Có giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Thủ tục kiểm tra đất bị tranh chấp hay không mới và chi tiết nhất

Xem thêm: Đất bị quy hoạch có được chuyển nhượng không?

2.2. Điều kiện riêng:

Ngoài các điều kiện chung khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.
• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
• Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
• Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở:

4.1. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở phải được thành lập thành văn bản theo quy định tại khoản 1 Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015.

Do bên chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng này luôn là tổ chức kinh doanh bất động sản nên hợp đồng chuyển nhượng này chỉ công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc. Quy định này cũng phù hợp với Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”

Bên cạnh đó, nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở do các bên tự thỏa thuận mà không vi phạm điều cấm của luật.

4.2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận:

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do chủ đầu tư dự án thực hiện, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (khoản 3 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được quy định cụ thể tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Bước 1: Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi hồ sơ tới Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ gồm:

• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
• Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
• Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Bước 2: Nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Trên đây, Pháp lý bất động sản Bình Dương vừa phân tích các quy định liên quan đến Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay Pháp lý bất động sản Bình Dương để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!