Hiện nay, giao dịch chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến. Các cá nhân có xu hướng ký kết hợp đồng đối với nhà ở hình thành trong tương lai bởi giao dịch này thường có giá trị chuyển nhượng thấp. Tuy nhiên, giao dịch này sẽ mang đến nhiều rủi ro nếu bên mua không nắm rõ các quy định pháp luật. Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ phân tích các quy định về Điều kiện chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Cùng theo dõi để tham khảo nhé!

1. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu như thế nào?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Trong khi đó, theo khoản 3 Điều 3 của Luật này thì “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng”. Như vậy, khác với nhà, công trình xây dựng có sẵn, nhà công trình hình thành trong tương lai là nhà công trình xây dựng đã xây dựng một phần nuhngư chưa đưa vào sử dụng.

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai

Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

Thứ nhất, có các giấy tờ bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ dự án;
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trong đó, bên chuyển nhượng chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Trong trường hợp cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không trả lời cho chủ đầu tư, thì chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai này. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp xảy ra thì chủ đầu tư phải chứng minh mình đã thực hiện các thủ tục cần thiết đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nhưng cơ quan này vẫn không phản hồi cho chủ đầu tư. Lúc đó, lỗi dẫn đến không chuyển nhượng được sẽ thuộc về cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm:

• Diện tích đất thực tế khác với diện tích trên sổ giải quyết thế nào?
• Quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định mới nhất
• Quy định về đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất SKC)

Thứ ba, thực hiện thủ tục bảo lãnh.

Căn cứ theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

3. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa phân tích các quy định liên quan đến Điều kiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ phaplybatdongsanbinhduong để được tư vấn chi tiết nhất nhé!