Nhà trên đất là gì?

 Theo điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. 

Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể khái niệm nhà trên đất là gì? Vì vậy, từ hai quy định pháp luật nói trên ta có thể khái quát được: Nhà trên đất là tài sản (bất động sản) gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

2.1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể:

– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này

– Đất không trong tình trạng xảy ra tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 

– Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì còn phải có đủ các điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

2.2. Điều kiện bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

Điều kiện bán nhà ở được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp: Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước, bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 42 của Luật này. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Nhận thừa kế nhà ở. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không áp dụng các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014.

3. Các trường hợp chuyển nhượng QSĐ đất nhưng không bán nhà trên đất

Trường hợp 1: Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đăng ký tài sản trên đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc đăng ký đất đai là bắt buộc cần thực hiện đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu những tài sản trên đất đó mà không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký.

Do quy định trên mà nhiều người sử dụng đất chỉ đăng ký công nhận quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký quyền sở hữu và ở và tài sản trên đất nên mới dẫn đến trường hợp bán đất mà không bán nhà trên đất. Nếu chủ sở hữu nhà trên đất không làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì chỉ có thể được bán đất mà không thể bán nhà trên đất.

Trường hợp 2: Bên bán và bên mua thoả thuận về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất:

Thỏa thuận là một quy định được ghi nhận trong giao dịch về dân sự. Pháp luật luôn ưu tiên sự thoả thuận giữa các bên và những thỏa thuận đó không trái với quy định pháp luật, không trái với đạo đức xã hội là được ghi nhận.

Theo đó, khi bên bán và bên mua thoả thuận được với nhau về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất.

Việc thỏa thuận này xuất phát chủ yếu từ việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ muốn bán đất mà không muốn bán nhà gắn liền với đất. Theo đó, nếu bên mua đồng ý về việc chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên cho bên nhận chuyển nhượng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất.

4. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận sở hữu nhà thì khi chuyển nhượng, giao dịch đó có giá trị pháp lý hay không?

Đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là những đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc các bên bán đất và phát bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà gắn liền với đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở rất phức tạp, dễ phát sinh những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.

 Vd: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M (là con nuôi bà A) xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất.

Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.

Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vì trên đất chưa có nhà sau này mới được xây cất hoặc nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không thể hiện thông tin trên hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận QSDĐ. Điều này dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đó các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có nhiều hướng giải quyết cho tình huống này như các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất sau đó bổ sung thông tin vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện được.

Trong trường hợp bản án này, Tòa án nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Vì căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích lớn, việc xây dựng và sinh sống ổn định trong căn nhà được nhiều người làm chứng. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng, được quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận sở hữu nhà thì khi chuyển nhượng, giao dịch đó sẽ vô hiệu 

6. Dịch vụ tư vấn đất đai của Pháp lý bất động sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến đại diện tham gia tranh chấp về đất đai.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai và các dịch vụ tư vấn khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: Thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư