Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, trong quá trình các bên tham gia thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý dẫn đến giao dịch này bị vô hiệu. Trong phạm vi bài viết này, Pháp lý BĐS Bình Dương sẽ tập trung phân tích các quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, chỉ ra những vấn đề bất cập và kiến nghị hoàn thiện. 

Cơ sở pháp lý: 

• Bộ Luật Dân sự 2015

• Luật đất đai 2013 

1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch được thực hiện rất phổ biến, nhưng không phải lúc nào các chủ thể tham gia thực hiện đều tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, như hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng, có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, loại đất, hình thức sử dụng đất phù hợp….. Việc không tuân thủ quy định của pháp luật có thể dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất cũng là một giao dịch dân sự, nên khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu sẽ áp dụng các quy định chung của Bộ luật Dân sự để giải quyết hậu quả pháp lý. Khi giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Lúc này, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì quy đổi thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó. Đồng thời, bên có lỗi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Về nguyên tắc “khi giao dịch vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, nếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đã thực hiện quyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” và “dù vô hiệu thuộc loại nào khi bị toà án tuyên sự thoả thuận giữa các bên bị xem là chưa bao giờ làm phát sinh hiệu lực. Do vậy hậu quả của việc tuyên vô hiệu là đưa các bên trong quan hệ này về trạng thái ban đầu như khi họ chưa bao giờ giao kết một hợp đồng như vậy”.

Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu dựa trên cơ sở lý luận sau: đối với giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ khi giao kết. Do vậy, quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mà các bên có được từ giao dịch dân sự vô hiệu bị coi là hưởng lợi không có căn cứ pháp luật. Chính vì lý do đó mà các bên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả cho nhau tài sản có được do hưởng lợi không có căn cứ pháp luật. Vấn đề đặt ra là khi giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu cần phải chú ý đến vấn đề sau đây: nếu giao dịch dân sự đó đã xác lập và thực hiện được một phần, sau mới phát hiện ra giao dịch dân sự vô hiệu thì phải xem xét đầy đủ các yếu tố, nhất là tính hợp lý, công bằng, trong đó việc tính đến sự biến động của giá cả trên thị trường là rất quan trọng.

Theo quy định của pháp luật, khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, các bên sẽ thực hiện những vấn đề sau:

Thứ nhất, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận: Trong một vụ việc, Toà án đã xét rằng “do hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu toàn bộ, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, việc ông Thịnh đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng, việc (Ủy ban nhân dân) UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thịnh trên cơ sở hợp đồng vô hiệu cũng là không đúng nên chấp nhận yêu cầu của bà Cho tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Thịnh, khôi phục lại quyền sử dụng đất cho bà Cho theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ngày 26/9/2013”.

Có thể thấy rằng, quy định hiện tại về “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” đã bao quát tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu” khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vô hiệu còn một số bất cập nhất định. Chẳng hạn, khi bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và xây dựng công trình kiên cố trên đất hợp pháp (đúng theo giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền). Sau đó, việc chuyển nhượng này bị vô hiệu mà lỗi làm cho việc chuyển nhượng vô hiệu là do bên nhận chuyển nhượng, thì về nguyên tắc các bên phải khôi phục ban đầu, tức là lúc này bên nhận chuyển nhượng buộc phải tháo dỡ các công trình này và bàn giao lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng (nếu các bên không có thỏa thuận khác). Rõ ràng, trong trường hợp này, việc tháo dỡ công trình này là không thật sự cần thiết.

Thứ hai, về hoa lợi, lợi tức:Theo khoản 3 Điều 131, “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó”. Có quan điểm cho rằng, “quy định này có điểm không hợp lý, việc Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “bên ngay tình trong việc thu hoa lợi…” là đặt trong mối quan hệ giữa hoa lợi, lợi tức với người thu hoa lợi (chứ không phải trong mối quan hệ chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi) để xét có ngay tình hay không ngay tình là khó hiểu, nếu không muốn nói là có phần “tối nghĩa”. Thế nào là ngay tình và không ngay tình “trong việc” thu hoa lợi? Nếu xét trong mối quan hệ giữa hoa lợi với hành vi thu hoa lợi đó thì người này luôn luôn ngay tình, không bao giờ là không ngay tình”và “do đó, quy định “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó” (khoản 3 Điều 131) phải được hiểu trong mối quan hệ hình thành, tạo ra việc chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi, lợi tức đó”. Tác giả đồng tình với quan điểm này, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức phải được “đặt trong mối quan hệ chiếm hữu vật đã sinh ra hoa lợi” chứ không phải là quan hệ giữa hoa lợi, lợi tức với người thu hoa lợi, lợi tức đó.

Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường: Thiệt hại bồi thường trong trường hợp này thông thường là các thiệt hại về vật chất, quy định trên không nói rõ thiệt hại có bao gồm các thiệt hại về tinh thần không. Có quan điểm cho rằng, “quy định tại Điều 131 về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu cũng không đề cập bồi thường thiệt hại về tinh thần? Phải chăng nhà làm luật theo hướng khi giao dịch, hợp đồng vô hiệu không đề cập bồi thường thiệt hại về tinh thần. Nếu đúng là như vậy thì không logic và không hợp lý”.

Trong trường hợp này, pháp luật không quy định cụ thể thiệt hại có thể là thiệt hại tinh thần. Tuy nhiên, theo tác giả, thiệt hại ở đây phải được hiểu bao gồm cả thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần thì mới hợp lý, bởi người bị thiệt hại dù bị thiệt hại về vật chất hay tinh thần thì đều sẽ chịu tổn hại nhất định và cần được bồi thường tương ứng với mức thiệt hại thực tế mà họ phải gánh chịu, nên trong trường hợp này cần được hiểu thiệt hại theo nghĩa rộng. Hơn nữa, “bên có lỗi” được hiểu là bên nào? Có phải chỉ là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Theo tác giả “bên có lỗi” trong trường hợp này cần được hiểu theo nghĩa rộng là bao gồm các bên liên quan như công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, bởi vì các cơ quan, cá nhân, tổ chức này cũng tham giao vào một phần quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp các bên hoàn thành giao dịch và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ tư, về xác định lỗi, thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình” và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao “hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình” quy định về xác định thiệt hại; về xác định lỗi của một hoặc các bên; về trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì bên chuyển nhượng chỉ phải trả lại số tiền đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm giao lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, như đã phân tích, có trường hợp, bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình kiên cố thì về nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng phải “khôi phục lại tình trạng ban đầu”, tức là buộc phải thực hiện việc phá huỷ, đập bỏ công trình này để trả lại hiện trạng ban đầu cho bên chuyển nhượng. Tác giả cho rằng, việc phá huỷ này là thật sự không cần thiết, gây lãng phí tài nguyên, nguồn lực (nhất là những công trình được xây dựng hợp pháp) cho các bên và lãng phí tài nguyên của xã hội.

Ở một số quốc gia trên thế giới, việc xác định thiệt hại để bồi thường dựa theo nguyên tắc “quay lại tình trạng như hợp đồng vô hiệu không được giao kết” như “ở Pháp, học (thuyết pháp) lý cũng cho rằng bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là bồi thường những thiệt hại để nạn nhân quay lại tình trạng như “hợp đồng bị vô hiệu không được giao kết” và như vậy “tất cả các chi phí phát sinh từ việc giao kết hợp đồng cũng như mất cơ hội để giao kết một hợp đồng tương tự nhưng hợp pháp” được bồi thường”. Về đánh giá mức độ lỗi, hiện nay quy định của pháp luật vẫn còn nhiều bất cập và “trong thực tế, mức độ lỗi được đánh giá rất khác nhau giữa các vụ việc”.

2. GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 

Hiện nay, việc xác định lỗi của các chủ thể khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được hướng dẫn tại điểm a.1 Điều 2.4 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP:

• Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp (ví dụ, bên bán cung cấp thông tin sai làm cho bên mua hiểu nhầm về tư cách chủ thể, nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng nên đã giao kết hợp đồng với bên bán…). Khi hợp đồng được xác định là bị vô hiệu do lỗi của một bên, bên thực hiện hành vi có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

• Các bên cùng có lỗi nếu biết rõ việc giao kết hợp đồng là vi phạm pháp luật nhưng vẫn thực hiện việc giao kết hợp đồng (ví dụ, các bên cùng cố ý giao kết hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội…). Và cũng theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì thiệt hại từ hợp đồng vô hiệu còn bao gồm chênh lệch giá tài sản từ thời điểm giao dịch đến thời điểm giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. 

Từ hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu quy định ở khoản 1 Điều 131 BLDS cho thấy mọi thỏa thuận trong hợp đồng vô hiệu là không có giá trị ràng buộc (trừ các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm) nên không thể xác định lỗi căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng. Lỗi được xác định là lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu chứ không phải là lỗi vi phạm hợp đồng.

Thực tế, trong quá trình giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu hiện nay, do quy định tại khoản 1 Điều 131 BLDS chỉ mang tính nguyên tắc, không quy định cụ thể nên các nhà thực thi pháp luật có nhiều ý kiến khác nhau về đường lối giải quyết, nhưng phức tạp nhất vẫn là nhận thức về vấn đề “bên có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại”. Thiệt hại vẫn xác định theo những quy định chung về xác định thiệt hại nhưng từ Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì thiệt hại từ giao dịch vô hiệu còn bao gồm chênh lệch giá tài sản từ thời điểm giao dịch đến thời điểm giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là hợp đồng chính vô hiệu nhưng những thỏa thuận về biện pháp bảo đảm có thể không vô hiệu nên Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP nêu trên đã quy định chỉ khi “không có đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác… thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch…”. Việc xác định lỗi cũng được hướng dẫn cụ thể trong Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Từ giá trị pháp lý của giao dịch vô hiệu quy định ở khoản 1 Điều 131 cho thấy mọi thỏa thuận trong hợp đồng là không có giá trị ràng buộc (trừ các thỏa thuận về biện pháp bảo đảm) nên không thể xác định lỗi căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng. Lỗi được xác định là lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu chứ không phải là lỗi vi phạm hợp đồng.

3. DỊCH VỤ TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LUẬT SƯ VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG SỬ DỤNG ĐẤT CÓ BỊ VÔ HIỆU KHÔNG ? ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.