1. Đất trong khu công nghiệp là gì?

Đất công nghiệp hay còn được gọi là đất khu công nghiệp là phần đất chỉ dành riêng cho việc xây dựng các cụm khu công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế suất, khu sản xuất kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và đều có cùng cơ chế sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất công nghiệp, Khu chế suất, cẩm công nghiệp, là nghề theo thời hạn của dự án đầu tư. Nếu trong trường hợp thời hạn đầu tư của dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp không vượt quá 70 năm và phải có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được gia hạn thêm.

2. Quy định chung về sử dụng đất khu công nghiệp

Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp chỉ bao gồm:

Tổ chức kinh tế

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Riêng với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng; Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng; Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất và của Tổng cục Quản lý đất đai.

Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất, trừ trường hợp bất khả kháng thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm thực hiện như sau: Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan nhận được báo cáo và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề có trách nhiệm công bố công khai danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan, đơn vị.

Trường hợp doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề đã thực hiện các quy định mà bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ kết quả kiểm tra, kết luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên thuê đất, thuê lại đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề. Trường hợp có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề cho nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi.

Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp có được không?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó cũng chỉ rõ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, tùy theo các trường hợp dưới đây mà có những quyền và nghĩa vụ khác nhau:

+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189. Theo đó, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai 2013 bao gồm:

1 Tổ chức kinh tế được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

2 Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3 Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Như vậy, theo quy định viện dẫn trên thì đối trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất trả tiền hằng năm thì chỉ được quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sỡ hữu của mình nếu cả bên mua và bên bán đáp ứng đủ các điều kiện. Ngoài ra, bên mua sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

5 Hồ sơ chuyển nhượng đất khu công nghiệp

Để thực hiện quyền chuyển nhượng đất khu công nghiệp, bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau đây:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

Đơn xin chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài những giấy tờ trên, bạn phải nộp thêm các giấy tờ như:

Trích đo địa chính thửa đất do phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân đo đạc được sở tài nguyên và môi trường thẩm định (bản chính);

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Biên bản họp/nghị quyết của bên chuyển nhượng;

Biên bản họp/nghị quyết của bên nhận chuyển nhượng;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính).

6.Thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì sẽ tiến hành các bước tiếp theo, nếu không sẽ yêu cầu bổ sung – hoàn chỉnh;

Bước 3: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 6: Trả kết quả. Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

7. Chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp có lâu không?

Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai xác định thời gian sang tên sổ đỏ, sổ hồng đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp là không quá 10 ngày.

Tuy nhiên chủ sở hữu đất cũng nên chú ý rằng, thời gian được nêu trên được tính kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.

Trên đây là một số thông tin về chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp có được không?Truy cập ngay phaplybatdongsanbinhduong để biết thêm về các các pháp lý có liên quan.

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô, bán nền trong dự án kinh doanh nhà ở