Chủ đề mà mọi người thường quan tâm đối với đất đai là thủ tục lên thổ cư – Giá lên thổ cư như thế nào? Mời các bạn hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương theo dõi bài viết dưới đây:

1. Đất thổ cư là gì?

Đất được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

• Nhóm đất nông nghiệp: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.
• Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh); Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng, Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);nĐất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt; Đất có mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác.
•  Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.

Đất thổ cư thường là một thuật ngữ phổ biến được người dân sử dụng để chỉ đến đất ở, bao gồm cả đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (OĐT). Trong ngôn ngữ thông thường, khi người dân nói về đất thổ cư, họ thường đề cập đến đất mà họ có thể xây dựng nhà ở hoặc sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở.

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình thay đổi mục đích sử dụng của một khu đất so với mục đích ban đầu được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình này thường được thực hiện thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Quy định về xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư 

Căn cứ khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai 2024 muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư

Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư dựa trên yếu tố sau:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tóm lại, bạn muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư  cần được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa trên 2 yếu tố đã được nêu trên.

Xem thêm: TÁCH THỬA ĐẤT Ở BÌNH DƯƠNG NĂM 2024

5. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư

Tại Điều 123 Luật Đất đai 2024 (thực hiện theo quy định tại Điều 5 và Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP) quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư như sau:

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, trừ các trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân quyền, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng  vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định

6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư.

Các bước chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư được thực hiện theo 3 bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì bạn cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục không quá 15 ngày. Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Mẫu đơn xin phép lên thổ cư

7. Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư 

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP x Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.

– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

2. Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
• Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
		Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

– Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

– Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

• Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

3. Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

• Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).

Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.

• Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
		Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

– Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

– Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

4. Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “HƯỚNG DẪN THỦ TỤC LÊN THỔ CƯ CỦA CÁ NHÂN- GIÁ LÊN THỔ CƯ” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.