Việc mua bán nhà đất đang trở nên rất phổ biến trong giai đoạn hiện nay, nhiều người thường không biết nên thanh toán tiền như nào, vào giai đoạn nào để có thể đảm bảo nhất quyền lợi khi đầu tư đối với đất đai. Và có nên giao hết tiền khi công chứng mua bán nhà đất hay không? Hãy cùng Luật sư VCT cung cấp thông tin và ý kiến của chúng tôi đến quý đọc giả qua bài viết sau.

1. Các điều kiện cần đáp ứng khi các chủ thể thực hiện mua bán nhà đất

– Các chủ thể cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất được sử dụng để giao dịch không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Khi thực hiện việc mua bán nhà đất thì các chủ thể sẽ cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu như các chủ thể không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho chủ thể là người mua và từ đó cũng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.

2. Thủ tục mua bán nhà đất diễn ra theo các bước cụ thể như sau:

– Bước 1: Bên mua đặt cọc tài sản mua bán nhà đất (không bắt buộc)

– Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.

– Bước 3: Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Chủ thể là bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán và vào lúc này bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

– Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định của Luật Đất đai.

3. Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

– Các chủ thể sẽ cần phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.

– Các chủ thể được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).

– Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp chủ thể là người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được hay nhiều lý do khác.

Xem thêm: Công ty tư vấn luật uy tín, nhanh chóng và chính xác hàng đầu

4. Có nên giao hết tiền mua bán nhà đất khi công chứng không?

• Thời điểm việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực:

Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất. Cụ thể, theo Điều 6 Luật Công chứng năm 2024:

• Hợp đồng mua bán nhà đất công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Luật Công chứng 2024.
• Hợp đồng mua bán nhà đất công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.
• Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

…”

Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính. Do đó, việc giao hết tiền mua đất khi công chứng hợp đồng là không an toàn.

Hơn nữa, sau khi công chứng hợp đồng thì bên bán sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân trị giá 2% hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi có đầy đủ biên lai đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; đồng thời lô đất không xảy ra tranh chấp hoặc các vấn đề khác thì mới có thể tiến hành sang tên sổ đỏ và đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp người mua giao 100% tiền mua đất khi công chứng hợp đồng, thì có thể xảy ra những rủi ro sau:

– Người bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân.

– Người bán không hỗ trợ khi xảy ra tranh chấp đất với người khác.

– Người bán không hỗ trợ khi diện tích đất thực tế ít hơn so với thông tin ghi trên sổ đỏ.

Vì vậy, nhằm tránh rủi ro khi mua bán nhà đất, người mua nên giữ lại khoảng 10 – 20% giá trị hợp đồng mua bán để đề phòng bất trắc. Tuy nhiên, phần lớn người bán sẽ không đồng ý điều kiện này. Vì vậy, hai bên nên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh toán trong hợp đồng nhằm đảm bảo mỗi bên đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình khi mua bán nhà đất.

• Các bước thanh toán tiền mua bán nhà đất:

Một giao dịch mua bán bất động sản giữa hai cá nhân, thông thường như chúng ta đã biết sẽ trải qua 3 bước: Đặt cọc; Công chứng; Đăng bộ sang tên.

Việc thanh toán tiền cũng sẽ trải qua các bước tương ứng cụ thể như sau:

– Bước 1: Các chủ thể thực hiện thanh toán tiền đặt cọc (không bắt buộc)

Hai bên mua và bên bán sẽ có thể tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường, xã để nhằm mục đích được xác nhận có giao dịch giữa hai bên. Hoặc bên mua và bên bán cũng có thể nhờ một bên thứ ba có uy tín ký làm chứng trên hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc.

– Bước 2: Thực hiện thanh toán tiền khi ký hợp đồng công chứng:

Về cơ bản, sau khi các chủ thể đã ký hợp đồng công chứng mua bán nhà đất xong, có thể xem như chủ thể đó là chủ bất động sản. Lúc này có thể thanh toán ở mức 80-90% giá trị giao dịch mua bán nhà đất và giữ lại từ 10-20% giá trị để làm tục đăng ký sang tên và hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp thuế) đối với nhà nước để được công nhận.

Bước 3: Thực hiện thanh toán sau khi khai thuế và hẹn lấy sổ.

Sau khi các bên hoàn tất thủ tục công chứng thì tiến hành nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.

Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

+ Bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, hoặc phải có xác nhận miễn thuế đối với bất động sản duy nhất.

+ Bên mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạ 0.5%.

Sau khi nộp thuế và phí, Người sử dụng đất gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Bộ phận Một cửa nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động. Sau đó bộ phận trả kết quả sẽ yêu cầu nộp thêm một khoản Lệ phí sang tên. Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính; lệ phí thẩm định, đo đạc (nếu có),… những lệ phí này do địa phương quy định cụ thể. Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho bên mua.

Từ những phân tích cụ thể được nêu trên, chúng ta có thể nói, giao hết tiền mua đất khi công chứng chưa thật sự an toàn. vì thế, không loại trường hợp nhận xong hết tiền thì người bán bất động sản cũng biến mất trong khi hồ sơ vẫn chưa hoàn toàn sang tên qua hết cho người mua.