HỎI:

Chào pháp lý Bình Dương. Năm 2020, tôi có mua 2 lô đất tại xã Hội Nghĩa -Tân Uyên-Bình Dương.Tính từ chủ đến tôi là người thứ 5 đã mua lô đất này. Khi tôi mua đất chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay được 3 bên kí kết và lăn tay là người bán,người mua (tôi) và người làm chứng không có sự xác nhận của địa phương.

Vậy pháp lý Bình Dương cho tôi hỏi lô đất này có nằm trong quy hoạch hay không? Nếu không, sau này tôi có thể hợp 2 lô đất này lại với nhau không?  Có được cấp sổ hồng không? Có cách nào để làm thủ tục tách lô đất từ sổ chung để có sổ hồng xây nhà ?

Xin cảm ơn.

ĐÁP:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý Bình Dương. Trường hợp này Luật Sư tư vấn đất đai của chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo như dữ liệu bạn cung cấp, việc nhận chuyển nhượng đất của bạn chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay được 3 bên ký kết và lăn tay là người bán, người mua (bạn) và người làm chứng, không có sự xác nhận của địa phương. Vì vậy, bạn cần lưu ý về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi đây là loại hợp đồng có điều kiện về hình thức.

Khoản 3, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a/ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực phải được thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã (theo điểm d, khoản 3, điều 167 Luật đất đai 2013).

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không đáp ứng được điều kiện về hình thức như đã phân tích, vì vậy giao dịch này không có hiệu lực pháp luật.

2. Cách để biết lô đất có nằm trong quy hoạch hay không?
   • Kiểm tra tại trụ sở UBND, cổng thông tin điện tử:

Điều 48, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định về việc công bố công khai quy hoạch. Theo đó:  Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã. Và việc công khai này được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.

• Xin thông tin tại Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai (thường là Văn phòng đăng ký đất đai):

Thủ tục (Điều 12, Luật Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018):

Bước 1. Nộp hồ sơ:

Nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu theo mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo thông tư 34/2014/TT-BTNMT đến Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai

Nộp trực tiếp; Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện; Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2. Chờ xử lý hồ sơ:

Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân.

Trong trường hợp không cung cấp dữ liệu phải nêu rõ lý do và trả lời cho người yêu cầu biết.

Bước 3. Lấy kết quả:

Trường hợp yêu cầu trước 15 giờ thì được cung cấp ngay trong ngày, trường hợp yêu cầu dau 15 giờ thì nhận kết quả vào ngày làm việc tiếp theo.

Lưu ý: Những trường hợp không cung cấp dữ liệu bao gồm:

• Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.
• Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.
• Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trên đây là các cách mà bạn có thể tham khảo để biết được thửa đất có nằm trong diện quy hoạch hay không.

3. Có thể hợp thửa, tách thửa đất hay không?

Bạn có quyền hợp thửa, tách thửa đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện tương ứng về hợp thửa/ tách thửa.

• Điều kiện để hợp thửa:

Theo tiết a, điểm 2.3, khoản 2, Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định:

“Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”

Vì vậy nếu muốn hợp 2 thửa đất lại thành một thì phải đáp ứng điều kiện là 02 thửa đó cùng mục đích sử dụng với nhau. Nếu không cùng mục đích sử dụng thì phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể hơn được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ đến Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này là UBND cấp huyện.

Bước 3: Xử lý hồ sơ:

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Sau khi nhận được thông báo Nộp tiền sử dụng đất của cơ quan Thuế thì bạn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường- nơi nộp hồ sơ.

Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

• Điều kiện để tách thửađất tại Bình Dương.

Khi bạn muốn thực hiện việc tách thửa đất thì bạn cần phải đáp ứng:

• Có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, bởi đây là điều chứng minh quyền sử dụng đất cũng như những thông tin cần thiết của của thửa đất cần tách thửa
• Đạt hạn mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với loại đất muốn tách thửa phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương:

Theo khoản 31, điều 2, nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: ” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Đối với tỉnh Bình Dương, quyết định số 25/2017/QĐ-UBND quyết định về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau:

“Điều 3. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất

1. Đất nông nghiệp:

Đơn vị hành chính	Diện tích (m2)
Tại các phường	300
Tại các thị trấn	500
Tại các xã	1.000

2. Đất phi nông nghiệp:
3. a) Đối với đất ở:

Đơn vị hành chính	Diện tích (m2)
Tại các phường	60
Tại các thị trấn	80
Tại các xã	100

1. b) Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Việc tách thửa đất phi nông nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.”

Ngoài ra, bạn cần lưu ý: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới <20m; đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 05m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới ≥20m. Trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất vẫn là đất nông nghiệp thì không yêu cầu tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.

Mặt khác, nếu không đạt diện tích tối thiểu để tách thửa nhưng vẫn có thể được xem xét để tách thửa nếu thuộc các trường hợp cá biệt sau theo quy định tại khoản 2, điều 1, quyết định 28/2019/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương :

“Các trường hợp cá biệt có nhu cầu tách thửa nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu và quy định tách thửa tại Quyết định này. Giao Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng tư vấn để xem xét, giải quyết việc tách thửa và chỉ xem xét, giải quyết tách thửa 01 lần cho hộ gia đình, cá nhân, cụ thể như sau:

1. Các trường hợp cá biệt:
2. a) Tách thửa đất để tặng cho phục vụ việc xây dựng nhà ở.
3. b) Tách thửa đất tại các khu tái định cư.
4. c) Tách thửa đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hoàn cảnh gia đình khó khăn.
5. d) Thửa đất không tiếp giáp đường nhưng có nhu cầu tách thửa để hợp thửa với thửa đất có tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý thành thửa đất mới.

đ) Thửa đất tiếp giáp mương thoát nước và mương này tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.

2. Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết tách thửa đối với các trường hợp tại Khoản 1 Điều này với điều kiệnnhư sau:
3. a) Đối với đất ở:

– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 36m² đối với thửa đất tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới <20m.

– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa là 45m² đối với thửa đất tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý có lộ giới ≥20m.

1. b) Đối với đất tái định cư:

– Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án trước ngày 10 tháng 10 năm 2017.

– Thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và giao Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản thống nhất.

– Thửa đất tách ra có bề rộng tối thiểu bằng bề rộng ô nhỏ nhất trong lô đất đề nghị tách theo quy hoạch chi tiết được duyệt.

1. c) Đối với đất nông nghiệp:

– Diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa tại các phường: 100m², thị trấn: 200m², xã: 300m².

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp phải đảm bảo thửa đất sau khi tách thửa phải tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý.

1. d) Đối với trường hợp quy định tại Điểm a, Điểm c Khoản 2 Điều này, giao Hội đồng tư vấn xem xét, giải quyết kích thước về bề rộng và chiều sâu của thửa đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương nhưng phải đảm bảo mỹ quan đô thị, việc cấp phép xây dựng, không ảnh hưởng đến việc sản xuất nông nghiệp, thực hiện dự án”.

• Thủ tục hợp thửa/ tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK (kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2. Đợi xử lý hồ sơ

Thời gian xử lý hồ sơ:

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai (khoản 40, điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Xử lý hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

–  Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. Cụ thể:

• Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ các hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng…thì thuế suất sẽ được tính là 25%.
• Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh đã quy định thì lệ phí sẽ tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ tính theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra

Lưu ý: Một số trường hợp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Những người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình. Đối với trường hợp này, hồ sơ tách thửa cần có giấy tờ chứng thực mối quan hệ giữa người tách thửa với người nhận chuyển nhượng đất.
• Người có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hay đất ở duy nhất.

– Lệ phí trước bạ:

Đây là khoản chi phí dùng để đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất khi người sử dụng muốn tách một thửa đất thành nhiều thửa khác nhau và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất mới hình thành.

Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí).

• Lệ phí trước bạ nhà đất: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
• Diện tích đất đơn vị m2.
• Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Trong trường hợp nhận thừa kế hoặc là quà tặng nhà đất giữa các thành viên trong gia đình với nhau thì sẽ được miễn khoản lệ phí trước bạ.

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc; yêu cầu công tác đo đạc; lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí; diện tích đất được giao; được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

• Lệ phí thẩm định và các chi phí khác:

Lệ phí thẩm định được tính là 0,15%.

Ngoài những phí tách thửa/hợp thửa đất trên thì người sử dụng đất còn phải đóng góp thêm một số khoản chi phí khác như: đăng ký biến động; lệ phí cấp sổ;… Tùy vào từng trường hợp khác nhau mà người sử dụng đất muốn tách thửa/ hợp thửa sẽ đóng các khoản thuế; phí khác nhau.

Bước 4. Nhận kết quả

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận kết quả.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn.

Quý khách còn vướng mắc về thủ tục đất đai xin vui lòng liên hệ chúng tôi qua số điện thoại: 0967.567.639 để gặp Luật Sư chuyên tư vấn đất đai hoặc có thể đặt câu hỏi tại dịch vụ tư vấn đất đai tại đây:

>> Đặt câu hỏi tại đây: https://phaplybatdongsanbinhduong.com/hoi-dap-tu-van-luat/

Công ty TNHH Pháp lý  Bình Dương

Hotline: 0967567639

Kiến thức là để chia sẻ và chúng tôi định vị mình là nhà môi giới-Tư vấn bất động sản tử tế

Pháp lý bất động sản bình dương – Tháo gỡ nút thắt cho khách hàng

Luật sư tư vấn đất đai tại Bình Dương