Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng mạnh mẽ, câu hỏi về quyền sở hữu đất đai của người nước ngoài tại Việt Nam trở thành một chủ đề nóng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư nước ngoài mà còn liên quan chặt chẽ đến việc xây dựng và phát triển bền vững của đất nước. Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu những quy định liên quan đến việc Người nước ngoài sở hữu đất ở Việt Nam có được không?

1. Người nước ngoài theo quy định pháp luật Việt Nam là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 có giải thích về người nước ngoài như sau:

“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”

Tại khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định như sau: Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

Cũng tại Điều 4 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định như sau: Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là Quốc tịch Việt Nam.

Hiện nay, định nghĩa về người nước ngoài ở nước ta được quy định ở nhiều văn bản, tùy theo từng góc độ và từng lĩnh vực khác nhau mà khái niệm người nước ngoài được hiểu theo những cách riêng. Tuy nhiên, vẫn có đặc điểm chung là họ là những người không có quốc tịch Việt Nam mà mang quốc tịch nước ngoài hoặc không có quốc tịch.

2. Người nước ngoài có được sở hữu đất ở Việt Nam không?

Theo quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2024, các đối tượng sử dụng đất bao gồm:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm:

a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;

b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);

2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

4. Cộng đồng dân cư;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện tại thì người nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu đất. Do đó, không thể thực hiện giao dịch mua đất và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

3. Người nước ngoài có được sở nhà ở Việt Nam không?

Căn cứ quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023 thì 03 nhóm đối tượng sau đây được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

(1) Tổ chức, cá nhân trong nước;

(2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

(3) Tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Theo đó, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

4. Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức sau đây:

• Người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở 2023;
• Người nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm b khoản này.

Căn cứ khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải đáp ứng điều kiện là không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu đất, tuy nhiên, người nước ngoài vẫn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Lưu ý: Số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
• Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định nêu trên
• Chính phủ quy định yêu cầu về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, tiêu chí quy đổi quy mô về dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

5. Quyền của cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như thế nào?

Căn cứ Điều 20 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

• Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở 2023 và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
• Trường hợp người nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023 hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở 2023 hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở 2023 thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;

Đối với người nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.

6. Nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như thế nào?

Cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định tại Điều 21Luật Nhà ở 2023 quy định sau đây:

• Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp huyện) nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
• Trong trường hợp cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc trục xuất, tổ chức nước ngoài bị buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do vi phạm quy định của pháp luật Việt Nam trong sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.

Xem thêm:

1. CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ PHẢI NỘP NHỮNG LOẠI THUẾ NÀO?

2. HỒ SƠ, THỦ TỤC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2025

3. ĐÒI LẠI ĐẤT CHO Ở NHỜ CÓ PHẢI BỒI THƯỜNG VỀ TÀI SẢN HAY KHÔNG?