Chào pháp lý bất động sản Bình Dương, tôi có câu hỏi liên quan đến thu hồi và bồi thường đất, rất mong được Quý luật sư giải đáp.

Năm 2010, tôi có mua một mảnh đất 10.000m2 ở Bàu Bàng, Tỉnh Bình Dương để ở và trồng cây cao su, trong đó có 400m2 là đất ở, tôi có xây nhà tầm 200m2 trên mảnh đất này để ở, phần còn lại là cây lâu năm, tôi được biết toàn bộ mảnh đất tôi đang ở này nằm trong khu quy hoạch Khu công nghiệp và ấp và xã có nhiều lần gọi tôi và các hộ dân lân cận lên họp để bàn về phương án hỗ trợ bồi thường.

Tuy nhiên, mức bồi thường mà họ đưa ra không thoả đáng, thấp khá nhiều so với giá thị trường, mặc khác khi họ thu hồi thì tôi không còn nơi nào để ở và làm nông nghiệp vì vậy tôi không đồng ý.

Luật sư cho tôi hỏi là nếu không đồng ý thì tôi có bị cưỡng chế không? Theo quy định của pháp luật hiện hành thì mức bồi thường và hỗ trợ di dời đối với trường hợp của tôi sẽ như thế nào?

Rất mong quý luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

 GIẢI ĐÁP

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có trị giá cao và được pháp luật bảo hộ, việc nắm bắt các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai là hết sức cần thiết để có thể bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Chân thành cảm ơn Quý khách hàng đã gửi câu hỏi về cho Pháp lý bất động sản Bình Dương.

Vì bạn không cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mức giá bạn được bồi thường là bao nhiêu, vị trí đất cụ thể ở đâu, vì vậy dựa trên giả thiết mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất: Trường hợp bạn không đồng ý với giá bồi thường và không hợp tác với chính quyền địa phương liên quan đến vấn đề giải tỏa bồi thường thì bạn có thể bị cưỡng chế. Cụ thể như sau:

 Căn cứ theo điểm a, khoản 2, Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định về “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – Xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” quy định:

Nhà nước thu hồi đất để phát triển Kinh tế – Xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

“2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp,…”

Như vậy, vì đất của bạn nằm trong khu quy hoạch xây dựng khu công nghiệp thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 63 Luật đất đai 2013 để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư.

Theo khoản 2, Điều 66 Luật đất đai 2013 thẩm quyền thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình do UBND huyện Bàu Bàng quyết định thu hồi đất.

Điều kiện, nguyên tắc bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất

Căn cứ Điều 74 Luật đất đai 2013 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại khoản 1, Điều 75 Luật đất đai 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”

Với căn cứ pháp luật nêu trên, phần diện tích 10.000m2 bạn mua ở huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện để bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Trình tự thu hồi đất phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Thứ nhất, Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Thứ hai, Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thứ ba, Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong trường hợp này bạn không đồng ý với quyết định thu hồi đất thì có thể bị cưỡng chế thực hiện để bàn giao đất với điều kiện sau:

– UBND huyện Bàu Bàng – tỉnh Bình Dương ra quyết định thu hồi đất.

– Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

– Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

– Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

– Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Sau khi đã thuyết phục, vận động nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện Bàu Bàng ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai 2013.

Vì đây là dự án của Nhà nước cần người dân hiểu vì lợi ích chung của cộng đồng, có tầm ảnh hưởng đối với lợi ích quốc gia, vì vậy nếu chúng ta không thực hiện có thể bị cưỡng chế giao đất theo quy định của pháp luật. Mức bồi thường đất sẽ theo giá cả của UBND cấp tỉnh quy định sau khi đã thẩm định, xem xét hợp lý. Nếu như bạn cảm thấy mức giá quá thấp so với thị trường bạn có thể khiếu nại, khiếu kiện với quyết định đó. Mức giá bạn được Nhà nước đền bù sẽ được tôi làm rõ trong phần II sau đây.

1.Theo quy định của pháp luật hiện hành thì mức bồi thường và hỗ trợ di dời đối với trường hợp của bạn sẽ như thế nào?

Bạn sẽ được Nhà nước bồi thường 400m2 đất ở, 9.600m2 đất trồng cây lâu năm như sau:

Bồi thường về đất nông nghiệp (9.600m2) của cá nhân, hộ gia đình

Căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế”

 Điều 129 Luật đất đai 2013 quy định “Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng…”

Phần đất nông nghiệp của bạn là 9.600m2 không quá 10 héc ta nên bạn sẽ được đền bù với tất cả số đất bạn đang có.

Bồi thường đối với cây cao su

Điểm b, khoản 1, Điều 90 Luật đất đai 2013 “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

…

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất”

Tại thời điểm thu hồi đất vườn cây cao su tại địa phương là bao nhiêu sẽ được bồi thường theo giá của địa phương không bao gồm QSDĐ. Đất của bạn đang ở Bàu Bàng – tỉnh Bình Dương căn cứ tại Phụ lục IV, quyết định 38/2019/QĐ-UBND mức giá đền bù cây cao su như sau:

PHỤ LỤC IV

ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG CÂY TRỒNG

(Kèm theo Quyết định số: 38/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh)

STT	Danh mục	Đơn giá
I	Nhóm cây công nghiệp
1	Cây cao su (mật độ tối đa 555 cây/hecta)
	– Dưới 01 năm tuổi	114.000 đồng/cây
	– Từ 01 năm đến 02 năm tuổi	171.000 đồng/cây
	– Trên 02 năm đến 05 năm tuổi	285.000 đồng/cây
	– Trên 05 năm đến 10 năm tuổi	399.000 đồng/cây
	– Trên 10 năm đến 20 năm tuổi	479.000 đồng/cây
	– Trên 20 năm tuổi	285.000 đồng/cây

Bồi thường đất ở (400m2)

Theo điểm a, khoản 1, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

“a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”

Với quy định trên, trong trường hợp bạn không còn nơi ở nào khác thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, nếu bạn không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường tiền cho bạn Căn cứ tại điểm a, khoản 1, Điều 79 Luật đất đai 2013

“a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền”

Bồi thường thiệt hại về nhà khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp 1: nhà ở phục vụ sinh hoạt thường nhật thì khi thu hồi phải tháo dỡ toàn bộ không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì bạn được đền bù bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình tương đương căn cứ khoản 1, Điều 89 Luật đất đai 2013

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương”

Trường hợp 2: Nhà ở ngoài ở còn kết hợp kinh doanh, buôn bán theo khoản 2, Điều 89 Luật đất đai 2013

“2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ”

Cụ thể tại khoản 1, khoản 2, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

 “1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

…..

2.Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

 Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng”

Vì bạn không nói rõ nhà bạn đã xây dựng bao lâu, vì vậy tôi không đưa ra con số chính xác nhất cho bạn, nhưng bạn có thể dựa vào đây để có thể dự đoán mức chi phí nhà ở của bạn được bồi thường.

 Hỗ trợ khác của Nhà nước

Ngoài các bồi thường được nêu trên nhà nước còn hỗ trợ tái định cư đối với bạn và gia đình bạn nếu phải di chuyển chỗ ở tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

1.Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất

2.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương liên quan đến vấn đề thu hồi đất và giải tỏa bồi thường đất. Vì không có đầy đủ hồ sơ pháp lý nên bài tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo.

Trường hợp nếu còn vướng mắc, Quý khách hàng vui lòng liên hệ số điện thoại: 0971.17.40.40 để được giải đáp

Công ty TNHH Pháp lý Bình Dương, Tư vấn pháp luật liên quan đến bất động sản