Hỏi: Pháp lý Bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi: Tôi có miếng đất thổ cư ở đường Vĩnh Phú 38, TP Thuận An, đang chờ thuê làm xưởng máy giày xuất khẩu. Người thuê đề nghị tôi chuyển đổi 50m2 đất thổ cư (tôi có 296 m2 thổ cư) thành đất sản xuất kinh doanh theo yêu cầu phía hải quan để cấp giấy phép xuất khẩu. Hãy trả lời giúp tôi vấn đề này.

Đáp: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Pháp lý Bất động sản Bình Dương.

1. Xuất khẩu giày có cần giấy phép xuất khẩu, nhập khẩu không?

Trước năm 1998, khi xuất khẩu mặt hàng giày dép thì phải xin giấy phép xuất khẩu nhưng từ khi có Nghị định số 57/1998/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hoạt động xuất khẩu, nhập khẩu, gia công và đại lý mua bán hàng hóa với nước ngoài và Quyết định số 46/2001/QĐ-TTg quy định về quản lý xuất khẩu, nhập khẩu hàng hóa thời kỳ 2001 – 2005 thì khi xuất khẩu mặt hàng giày dép không cần phải xin giấy phép xuất khẩu mà được cơ quan hải quan lấy luôn mã số thuế làm mã số hải quan và công ty sẽ sử dụng mã số này trên tờ khai hải quan, hóa đơn giá trị gia tăng và các chứng từ khác khi nộp cho cơ quan hải quan trong mỗi lần thực hiện hợp đồng xuất khẩu.

Đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, mặt hàng giày dép cũng không nằm trong Danh mục hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu theo giấy phép, điều kiện được ban hành kèm theo Nghị định số 69/2018/NĐ-CP.

Do đó, xuất khẩu giày dép không cần phải xin giấy phép xuất khẩu nên người thuê đề nghị bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất, kinh doanh theo yêu cầu của cơ quan hải quan để cấp giấy phép xuất khẩu là không hợp lý.

2. Làm xưởng sản xuất giày cần chuyển mục đích đất sang đất sản xuất, kinh doanh không?

Đất sản xuất, kinh doanh (đầy đủ là Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) là một loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể tại điểm đ, Điều 10, Luật đất đai 2013.

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”

Theo thông tin bạn cung cấp thì đất của bạn ở đường Vĩnh Phú 38, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương là đất đô thị. Theo Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị quy định tại Khoản 2, Điều 91, Luật Xây dựng 2014 thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt”. Do đó, bạn phải chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất ở sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để phù hợp với việc xây dựng xưởng sản xuất giày xuất khẩu. Diện tích làm nhà xưởng không được vượt quá diện tích đất chuyển đổi để làm nhà xưởng đó. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Luật đất đai 2013 thì sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.

3. Chuyển từ đất ở (thổ cư) sang đất kinh doanh, thương mại cần xin phép không?

Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Khoản 2, Điều 10, Luật đất đai 2013, trong đó có đất ở và đất sản xuất, kinh doanh:

“2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

1. a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

…

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

…”

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động theo điểm d, Khoản 1, Điều 12, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau: “d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;”

Do đó, bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất ở thành đất sản xuất kinh doanh mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm có:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
4. Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ:

– Văn phòng đăng kí đất đai

– Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết và xác nhận vào đơn đăng ký;

– Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

– Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

1. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn!

Xin cảm ơn.

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com

===========================