Hỏi: Xin chào pháp lý bất động sản Bình Dương

Tôi đang bị vướng về việc tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ

Mong Pháp lý bất động sản Bình Dương tư vấn giúp.

Ngày 10/03/2016, tôi và Công ty X (bên bán) có ký hợp đồng số 180/HDBC về việc bán căn hộ 1106, Loại D1, Tầng 11, tòa nhà khối B chung cư Petro VietNam Landmark tại ấp 3, Phường An Phú, Quận T có tổng diện tích sàn là 94,82 m², giá trị hợp đồng là 2.224.447.200, phương thức thanh toán là ngay sau khi ký kết hợp đồng thì bên mua giao cho bên bán theo từng Quý và thỏa thuận giao khi bên bán bàn giao căn hộ dự kiến vào Quý IV/2017.

Ngày 15/11/2016 các bên tiếp tục ký phụ lục 02 thỏa thuận lại giá trị hợp đồng là 2.026.048.145 đồng và phụ lục 03 ký ngày 18/10/2017 điều chỉnh giá hợp đồng là 1.924.745.737 đồng

Ngày 19/10/2017, tôi thanh toán cho bên bán số tiền 1.828.507.427 đồng, tương đương với 95% hợp đồng. Tuy nhiên, từ đó đó đến nay tôi vẫn chưa được giao nhà như hai bên đã thỏa thuận. Tôi đã nhiều lần liên hệ với bên bán để yêu cầu giải quyết nhưng bên bán không có thiện chí giải quyết và không ấn định thời gian giao nhà.

Ngày 30/08/2018 tôi nhận được văn bản của bên bán nêu rõ thời hạn giao nhà là Quý I/2019 và ngày 09/09/2018, tôi đã gửi văn bản cho bên bán không chấp nhận thời hạn bàn giao là Quý I/2019 và đề nghị thanh lý hợp đồng.

Pháp lý bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi hợp đồng có bị vô hiệu khi Công ty ký hợp đồng với tôi trước khi có quyết định phê duyệt của UBND thành phố và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu được hoàn trả số tiền thì bên bán sẽ bồi thường thiệt hại cho tôi hay không vì phía Công ty không đồng ý hủy hợp đồng vì trong hợp đồng không quy định điều khoản bồi thường thiệt hại do chậm giao nhà và chấm dứt hợp đồng?

Xin cám ơn.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Hợp đồng có bị vô hiệu hay không?

Thứ nhất, Bộ Luật dân sự năm 2015 không quy định khái niệm “Quý” và cách tính thời hạn “Quý”. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 148 Bộ Luật dân sự năm 2015, khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn. Như vậy, cần xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là ngày 31/12/2017.

Thứ hai, Theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định như sau: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Thì dẫn chiếu đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự có hiệu lực khi có các điều kiện như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Nếu vi phạm các quy định đã nêu trên thì hậu quả pháp lý của hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Như bạn đã trình bày: Khi ký hợp đồng với bạn trước khi có quyết định phê duyệt của UBND thành phố và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ và Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”

Hợp đồng này bị vô hiệu có thể dựa vào hai căn cứ sau đây:

Thứ nhất, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trong trường hợp của bạn thì bên bán thực hiện ký kết hợp đồng bán căn hộ với bạn khi chưa có quyết định của UBND Thành phố phê duyệt.

Thứ hai, đối với nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Còn trong trường hợp của bạn tại thời điểm ký kết hợp đồng thì bên bán vẫn chưa hoàn thành xong phần móng. Vì vậy, bên bán vi phạm điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Vốn dĩ, căn hộ này không thuộc đối tượng được mua bán nên việc hai bên ký kết hợp đồng này là vi phạm pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp này giao dịch dân sự được xem là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 122, Điều 123 Bộ Luật dân sự năm 2015.

Bạn có được hoàn trả số tiền đã thanh toán cho bên bán? Nếu được ngoài số tiền đã thanh toán thì bạn có được đòi thêm khoản tiền bồi thường thiệt hại hay không?

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”

Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu thì cả hai bên có lỗi vì không tuân thủ các quy định về việc giao kết hợp đồng như đã nêu trên. Như vậy bạn sẽ có lỗi là không tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý của tài sản, còn về phía công ty thì lỗi ký kết hợp đồng thì bên bán vẫn chưa hoàn thành xong phần móng và giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 thì cả hai bên đều có lỗi, khi hợp đồng vô hiệu thì buộc các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thì Công ty X sẽ hoàn trả cho bạn số tiền 1.828.507.427 đồng. Còn bạn chưa được bàn giao căn hộ nên không phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Trong trường hợp công ty không thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo đúng quy định thì phải trả lãi suất đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Mức lãi suất chậm trả được tính theo quy định tại Điều 357 Bộ Luật dân sự năm 2015.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn và gia đình trong vụ tranh chấp này.

Xin cám ơn.